鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
b	２３１３０４０ -67	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		２住居 (70,200)
c	２３１３０２０ -2	仙台市若林区		更地	（　）	台形	北西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２３１３０４０ -30	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	北西6.4m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１３０６０ -41	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西7m私道、北4m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,763	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	116,326	100 [ 100.0]	116,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 127,477	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,116	100 [ 117.9]	106,969		108,000
c	(　 ) 161,524	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	165,362	100 [ 107.0]	154,544		156,000
d	(　 ) 111,185	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,520	100 [ 97.9]	115,955		117,000
e	(　 ) 108,174	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	109,434	100 [ 99.8]	109,653		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

仙台若林 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,353,273	434,285	1,918,988	1,529,730	389,258	（　0.9709） 377,931	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,589,341 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	Ｗ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	143 ㎡	8.9 m x 15.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（２９㎡）×４戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	1,740	100,920	2.0	201,840
							1.0	100,920
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,776	103,008	2.0	206,016
							1.0	103,008
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		203,928		407,856
								203,928

⑨年額支払賃料	203,928 円　×　12ヶ月　＝　 2,447,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,447,136 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,300,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,928 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,353,273 円　　　　（　 16,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０４２　　　　-7	2,097 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,817 円/㎡　月額支払賃料（　 1,776 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０４２　　　　-8	1,605 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,780
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,800 円	20,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,885 円	2,447,136　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,900 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,285 円　（　　　　　　 3,037 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,730 円（　　　　　 10,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,353,273 円
②総費用	434,285 円
③純収益　①－②	1,918,988 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	377,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,589,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
仙台若林 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -29

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区古城３丁目２０６番３｢古城３－１６－５－３｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	薬師堂 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

刑務所、少年院等に近い、小
規模な開発中心で宅地化が進
んだ既存住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

薬師堂駅南方

2.0km

法令

規制

２住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した
。地価は割安感から若干の上昇傾向にあるが、天井感から今後はほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄東西線「薬師堂」及び地下鉄南北線「河原町」駅勢圏内で、国道４号線の北西側かつＪＲ東北本
線の東側の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利等の影響により
戸建住宅需要が増加しており、地価は若干の上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は１５０㎡程度の更地で１，６
００～１，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅取得目的の取引が主で、古城地区及び遠見塚地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地
周辺では共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収
受することが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 152,000 円／㎡

[110.5]
100

100
[101.0]

100
[147.6]

[101.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区の住宅地域は旺盛な住宅需要から地価
上昇傾向が続いているが、一部の地域では天
井感がある。

街路条件、交通・接近条件の劣位性はあるが
、割安感から需要が多く、地価は若干上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.2
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０２０ -2	仙台市若林区		更地	（　）	台形	北西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
b	２３１３０４０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
c	２３１３０４０ -67	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		２住居 (70,200)
d	２３１３０５０ -69	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,524	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	165,008	100 [ 116.5]	141,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 106,763	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	115,882	100 [ 100.0]	115,882		117,000
c	(　 ) 127,477	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,393	100 [ 120.0]	104,494		106,000
d	(　 ) 135,451	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	123,991	100 [ 106.1]	116,862		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

仙台若林 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化している土地であるため適切な再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,371,044	404,377	1,966,667	1,532,650	434,017	（　0.9709） 421,387	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,576,977 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.96	Ｗ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	143 ㎡	8.9 m x 15.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積２９㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.96	100.0	57.96	1,622	94,011	2.0	188,022
							1.0	94,011
2～ 2	住宅	57.96	100.0	57.96	1,655	95,924	2.0	191,848
							1.0	95,924
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		189,935		379,870
								189,935

⑨年額支払賃料	189,935 円　×　12ヶ月　＝　 2,279,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,279,220 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 137,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,321,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,870 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 189,935 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,371,044 円　　　　（　 16,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-25	1,779 ( 1,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,693 円/㎡　月額支払賃料（　 1,655 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-28	1,291 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,900 円	20,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,777 円	2,459,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	20,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 404,377 円　（　　　　　　 2,828 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,532,650 円（　　　　　 10,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,371,044 円
②総費用	404,377 円
③純収益　①－②	1,966,667 円
④建物等に帰属する純収益	1,532,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,576,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）