鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０４０ -38	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２３１３０４０ -31	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北3.8m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２３１３０７０ -76	仙台市若林区		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２３１３０４０ -67	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		２住居 (70,200)
e	２３１３０５０ -31	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,984	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,984	100 [ 111.1]	144,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 133,892	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,231	100 [ 90.3]	149,757		153,000
c	(　 ) 109,046	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	115,704	100 [ 76.8]	150,656		154,000
d	(　 ) 127,477	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	139,028	100 [ 100.1]	138,889		142,000
e	(　 ) 166,002	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	176,661	100 [ 119.2]	148,206		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

仙台若林 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,250,147	551,223	2,698,924	1,921,400	777,524	（　0.9709） 754,898	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,156,773 円　　　　（　 90,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	180 ％	190 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡（４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,763	126,936	2.0	253,872
							1.0	126,936
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,799	129,528	2.0	259,056
							1.0	129,528
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		256,464		512,928
								256,464

⑨年額支払賃料	256,464 円　×　12ヶ月　＝　 3,077,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,077,568 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 185,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,180,462 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,928 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,464 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,722 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,250,147 円　　　　（　 17,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-27	1,985 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,799 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-28	1,985 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,805
c	２３１３０３２　　　　-30	1,816 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,821

仙台若林 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	26,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	134,623 円	3,365,568　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,223 円　（　　　　　　 2,901 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,921,400 円（　　　　　 10,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,250,147 円
②総費用	551,223 円
③純収益　①－②	2,698,924 円
④建物等に帰属する純収益	1,921,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	777,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	754,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,156,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
仙台若林 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -25

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　大友　洋

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区文化町７６番５３｢文化町１２－２２｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	河原町 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.3 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ東北本線とＪＲ貨物線に
囲まれた既成住宅地域

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

河原町駅東方

960m

法令

規制

２住居
(70,180)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替、空地に建物の新築がある程度で推移
するものと予測する。地価は上昇しているが、天井感から徐々にほぼ横這い傾向で推移するものと考察した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄南北線「河原町」、地下鉄東西線「連坊」、「薬師堂」各駅周辺の住宅地域の範囲で、需要者の
中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利等のによる戸建住宅需要が旺盛であり、地価は上昇傾向
である。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で２９，０００～３，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅や共同住宅取得目的の取引が主で、隣接する南小泉地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、
標準地周辺では地下鉄駅に比較的近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視
される地区内にあって、経済賃料を収受することが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考とし
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 182,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[101.0]

100
[123.3]

[102.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若林区の住宅地域は旺盛な住宅需要から地価
上昇傾向が続いているが、一部の地域では天
井感がある。

地下鉄駅徒歩限界圏内の住宅地で、供給は少
ないが、潜在的な需要は多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０２０ -62	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北36m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３１３０４０ -31	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北3.8m私道、中間画地		２住居 (60,160)
c	２３１３０５０ -1022	仙台市若林区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、南4m、角地		２住居 (60,160)
d	２３１３０８０ -18	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,117	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	173,731	100 [ 114.8]	151,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 133,892	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	136,597	100 [ 94.1]	145,162		148,000
c	(　 ) 132,179	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	125,021	100 [ 82.9]	150,809		154,000
d	(　 ) 82,109	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	95,652	100 [ 80.0]	119,565		122,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

仙台若林 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,528,641	582,825	2,945,816	2,136,650	809,166	（　0.9709） 785,619	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,854,977 円　　　　（　 94,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.85	Ｗ2	161.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	180 ％	190 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの平均専有面積約４０㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.85	100.0	80.85	1,719	138,981	2.0	277,962
							1.0	138,981
2～ 2	住宅	80.85	100.0	80.85	1,754	141,811	2.0	283,622
							1.0	141,811
～

～

～

計		161.70	100.0	161.70		280,792		561,584
								280,792

⑨年額支払賃料	280,792 円　×　12ヶ月　＝　 3,369,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,369,504 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 204,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,452,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	561,584 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,792 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 67,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,719 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,528,641 円　　　　（　 18,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-18	1,567 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,794 円/㎡　月額支払賃料（　 1,754 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-20	2,655 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,042
c	２３１３０１２　　　　-21	1,417 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,586

仙台若林 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,900 円	28,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,725 円	3,657,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,600 円	28,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,825 円　（　　　　　　 3,068 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 161.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,650 円（　　　　　 11,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,528,641 円
②総費用	582,825 円
③純収益　①－②	2,945,816 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	809,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,619 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,854,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,000 円／㎡）