鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３１３０４０ -1001	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０５０ -88	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１３０５０ -34	仙台市若林区		建付地	（　）	正方形	南7.5m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
e	２３１３０３０ -84	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西8.2m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,813	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	74,612	100 [ 104.0]	71,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 68,273	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	75,449	100 [ 97.7]	77,225		78,800
c	(　 ) 84,921	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	85,983	100 [ 112.4]	76,497		78,000
d	(　 ) 74,242	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.8]	82,259	100 [ 111.3]	73,907		75,400
e	(　 ) 74,313	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,270	100 [ 107.1]	70,280		71,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

仙台若林 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,464,548	608,884	2,855,664	2,463,300	392,364	（　0.9709） 380,946	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,657,864 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	236 ㎡	15.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約３０㎡、各階３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,597	143,730	1.0	143,730
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,613	145,170	1.0	145,170
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		288,900		288,900
								0

⑨年額支払賃料	288,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,466,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,466,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 220,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,461,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,900 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,464,548 円　　　　（　 14,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-14	1,498 ( 1,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,614 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０４２　　　　-4	1,006 ( 984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,513
c	２３１３０４２　　　　-5	1,338 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,666

仙台若林 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	31,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	110,484 円	3,682,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,884 円　（　　　　　　 2,580 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0926 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,463,300 円（　　　　　 10,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,464,548 円
②総費用	608,884 円
③純収益　①－②	2,855,664 円
④建物等に帰属する純収益	2,463,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	392,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	380,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,657,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台若林 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -20

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区今泉２丁目５１番１｢今泉２－１５－３８｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	河原町 5.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市街化調整区域に隣接し、農
地も残存する郊外の住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

河原町駅南東方

5.4km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一部に農地が残存する住宅地域であるが、今後、更に農地から宅地への転換が進み、建物の集積が進むものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号バイパス東側に広がる旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在
住の標準的所得者層となっている。地下鉄駅からやや距離を有するエリアであるが、相対的な割安感などから需要は良
好で、パワービルダー等による建売住宅の販売も堅調に推移している。市場の中心価格帯は画地規模１４０㎡程度の新
築建売住宅で総額３０００万円程度、画地規模２００㎡台前半の更地で総額１８００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部にアパートが認められるものの、居住の快適性を重視する戸建住宅主体の郊外の住宅地のため、土地価格に見合う
適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直
接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,500 円／㎡

[106.9]
100

100
[101.0]

100
[122.4]

[102.0]
100

76,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今後の金利上昇が一部で懸念されているもの
の、現時点においては若林区内の住宅需要は
堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して
いる。

古い時期に開発された住宅地域で、地域要因
に大きな変動はない。周辺地域との比較にお
ける相対的な割安感等から地価の上昇が継続
している。

南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優
れるものの、変動状況としては特段の要因は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -72	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３１３０４０ -1001	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３１３０５０ -35	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１３０５０ -88	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１３０３０ -84	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西8.2m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,813	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	74,829	100 [ 102.0]	73,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 68,273	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	79,229	100 [ 102.0]	77,675		79,200
c	(　 ) 92,709	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	88,158	100 [ 108.1]	81,552		83,200
d	(　 ) 84,921	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.4]	77,646	100 [ 108.1]	71,828		73,300
e	(　 ) 74,313	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	78,224	100 [ 108.1]	72,363		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

仙台若林 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,521,589	664,112	2,857,477	2,416,530	440,947	（　0.9709） 428,115	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,729,886 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	Ｗ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	236 ㎡	15.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ、平均専有面積３１．３㎡（６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	100.0	94.00	1,505	141,470	1.0	141,470
							1.0	141,470
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,536	144,384	1.0	144,384
							1.0	144,384
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		285,854		285,854
								285,854

⑨年額支払賃料	285,854 円　×　12ヶ月　＝　 3,430,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,430,248 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 220,215 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,450,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	285,854 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 285,854 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,869 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,521,589 円　　　　（　 14,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０４２　　　　-5	1,338 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 80.0]	1,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,536 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-4	1,445 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	1,658
c	２３１３０６２　　　　-25	1,200 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [ 90.0]	1,426

仙台若林 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,100 円	32,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	183,512 円	3,670,248　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,900 円	32,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,112 円　（　　　　　　 2,814 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,416,530 円（　　　　　 10,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,521,589 円
②総費用	664,112 円
③純収益　①－②	2,857,477 円
④建物等に帰属する純収益	2,416,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	440,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	428,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,814 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,729,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）