別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
仙台若林 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -17 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区南小泉２丁目４４番４
｢南小泉２－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、駐車場が
混在する住宅地域
 南東6m私道 水道、ガス、下水 薬師堂

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 古い時期に開発された行止り
私道沿いの住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ私
道		 交通

施設		 薬師堂駅南方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域で土地利用形態に大きな変化はない。今後暫くの間は、現在の地域的特性を維持しつつ推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線沿線、薬師堂駅周辺の既成住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在住
の標準的所得者層となっている。地域周辺では小規模の宅地開発やハウスメーカーによる建売住宅が一部に見られる。
取引価額は高止まり傾向が継続しており、地価の上昇幅は小さい。市場の中心価格帯は新築建売住宅で総額４５００万
円程度、更地で総額２７００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部にアパート等の共同住宅が見られる旧来からの住宅地域となっているが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的
価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を参考に
とどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    152,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[101.0]		 100
[125.2]		 [102.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後の金利上昇が一部で懸念されているもの
の、現時点においては若林区内の住宅需要は
堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して
いる。

古い時期に開発された住宅地域で、地域要因
に大きな変動はない。地域的には需給は安定
している。


南東側道路で日照、通風等居住の快適性が優
れるものの、変動状況としては特段の要因は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１３０
５０
-1022		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
南4m、角地
２住居

(60,160)
b ２３１３０
４０
-31		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.8m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２３１３０
３０
-105		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.9m市道
、南4.7m、
角地
２住居

(60,200)
d ２３１３０
１０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
e ２３１３０
２０
-62		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
128,747 		 100
[ 100.0]
128,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
133,892  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
139,413 		 100
[ 100.0]
139,413 
142,000 
c (　           ) 
115,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
122,605 		 100
[ 100.0]
122,605 
125,000 
d (　           ) 
131,354  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
126,475 		 100
[ 100.0]
126,475 
129,000 
e (　           ) 
155,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
164,587 		 100
[ 112.4]
146,430 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



仙台若林 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,484,243 
646,000 
2,838,243 
2,217,000 
621,243 		 （　0.9709）
603,165 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,708,295 円　　　　（　     68,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.12 Ｗ2 172.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     13.4 m x   14.5 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２９㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,722 
148,000 		 1.0  148,000 
1.0  148,000 

 2～ 2		 住宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,756 
151,000 		 1.0  151,000 
1.0  151,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.24 
100.0 
172.24 

299,000 		 299,000 
299,000 
⑨年額支払賃料        299,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,588,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,588,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       179,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,408,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,484,243 円　　　　（　        17,421 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１３０３２
　　　　-20		 1,682  
(   1,647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,771 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,722 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３１３０５２
　　　　-14		 1,332  
(   1,303) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,753 
c ２３１３０３２
　　　　-2		 1,235  
(   1,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]
1,755 
仙台若林 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 179,400 円  　　　        3,588,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,000 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         646,000 円　（　　　　　　         3,230 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     172.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,217,000 円  
（　　　　　        11,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,484,243 円      
②総費用 646,000 円      
③純収益　①－② 2,838,243 円      
④建物等に帰属する純収益 2,217,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 621,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 603,165 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,708,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,500 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
仙台若林 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -17 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区南小泉２丁目４４番４
｢南小泉２－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、駐車場が
混在する住宅地域
 南東6m私道 水道、ガス、下水 薬師堂

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 幅員の狭い街路や行き止まり
が多く街路条件がやや劣る既
成住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ私
道		 交通

施設		 薬師堂駅南方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成した地域であり、今後は老朽化した建物の建替えや画地分割が進むと予測する。地下鉄駅徒
歩圏内の地域として需要が根強いことから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内の住宅地域。需要者の中心は、自己の戸建住宅の取得を目的とする個人あるいは分譲等を目的
とする住宅建売業者等。近時はコロナ禍にあっても低金利等の状況等や地下鉄線を利用することにより市中心部へのア
クセスに優ることから需要は堅調。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で２，６００～２，８００万円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例
を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年
の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を
参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    152,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[101.0]		 100
[126.0]		 [102.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や住宅ローン減税の影響によってコロ
ナ禍にあっても良好な居住環境を求める動き
があり、底堅い需要に支えられて地価は上昇
傾向にある。

地下鉄東西線「薬師堂」駅からはやや離れて
いるものの、徒歩圏内に位置することから利
便性が高く需要は根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１３０
５０
-1022		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
南4m、角地
２住居

(60,160)
b ２３１３０
４０
-31		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.8m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２３１３０
３０
-1008		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東37m市道、
南西16m、
角地
２住居

(70,200)
d ２３１３０
２０
-62		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２３１３０
１０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
128,747 		 100
[  95.1]
135,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
133,892  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,034 		 100
[ 105.5]
128,942 
132,000 
c (　           ) 
217,912  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
212,926 		 100
[ 155.9]
136,579 
139,000 
d (　           ) 
155,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,358 		 100
[ 117.8]
132,732 
135,000 
e (　           ) 
131,354  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
127,691 		 100
[  93.1]
137,155 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



仙台若林 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,276,107 
554,790 
2,721,317 
2,143,100 
578,217 		 （　0.9709）
561,391 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,758,886 円　　　　（　     63,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     13.4 m x   14.5 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専用面積は約４０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,617 
129,360 		 2.0  258,720 
1.0  129,360 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,650 
132,000 		 2.0  264,000 
1.0  132,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

261,360 		 522,720 
261,360 
⑨年額支払賃料        261,360 円　×　12ヶ月　＝　       3,136,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,136,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,207,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           522,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          63,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,276,107 円　　　　（　        16,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３１３０８２
　　　　-4		 1,973  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,716 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３１３０８２
　　　　-7		 1,896  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,649 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 101,290 円  　　　        3,376,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      246,500 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         554,790 円　（　　　　　　         2,774 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,143,100 円  
（　　　　　        10,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,276,107 円      
②総費用 554,790 円      
③純収益　①－② 2,721,317 円      
④建物等に帰属する純収益 2,143,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 578,217 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 561,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,758,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,800 円／㎡）