鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -10	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１３０３０ -40	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２３１３０６０ -1	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２３１３０３０ -97	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２３１３０３０ -21	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ整形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,841	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	136,282	100 [ 92.7]	147,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 117,554	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	126,126	100 [ 85.9]	146,829		153,000
c	(　 ) 128,410	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	138,977	100 [ 94.0]	147,848		154,000
d	(　 ) 159,178	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.4]	151,248	100 [ 100.0]	151,248		157,000
e	(　 ) 181,110	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	189,334	100 [ 118.8]	159,372		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

仙台若林 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,279,239	685,253	3,593,986	2,527,380	1,066,606	（　0.9709） 1,035,568	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,535,636 円　　　　（　 95,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３０㎡の２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	95.00	100.0	95.00	1,820	172,900	2.0	345,800
							1.0	172,900
2～ 2	居宅	95.00	100.0	95.00	1,857	176,415	2.0	352,830
							1.0	176,415
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		349,315		698,630
								349,315

⑨年額支払賃料	349,315 円　×　12ヶ月　＝　 4,191,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,191,780 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 243,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,188,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	698,630 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 349,315 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,279,239 円　　　　（　 17,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-11	2,315 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,857 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-12	2,301 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,878
c	２３１３０３２　　　　-13	1,648 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,868

仙台若林 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,600 円	34,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	132,953 円	4,431,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,700 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 685,253 円　（　　　　　　 2,786 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,527,380 円（　　　　　 10,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,279,239 円
②総費用	685,253 円
③純収益　①－②	3,593,986 円
④建物等に帰属する純収益	2,527,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,066,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,035,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,535,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台若林 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -16

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

TEL.

鑑定評価額

38,900,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区荒井２丁目１１番１８外				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1	住宅Ｗ2	低層一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	六丁の目 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業（平成２９
年９月換地処分）による新興
の住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

六丁の目駅南東方

800m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業は完了し、土地利用形態に大きな変化はない。利便性が良好で、今後暫くは、地価は上昇基調
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄東西線沿線、六丁の目駅周辺の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在住の
標準的所得者層となっている。荒井地区やなないろの里地区では、土地区画整理事業が終了し、新たな街並みが形成さ
れているほか、隣接の長喜城地区では新たに土地区画整理事業が行われている。供給が多いものの、それに見合う需要
もあり、地価は上昇を継続している。市場の中心価格帯は更地で総額３９００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅に近いことから一部にアパート等の共同住宅が見られる住宅地域となっているが、土地価格に見合う適正な賃料
水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映
する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価
格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.0]

100
[ 64.9]

[104.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今後の金利上昇が一部で懸念されているもの
の、現時点においては若林区内の住宅需要は
堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して
いる。

土地区画整理事業による新興の住宅地域で、
空地もほとんど認められず、街並みはほぼ完
成されており、地域要因に大きな変動はない
。

南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ
るものの、変動状況としては特段の要因はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０９０ -64	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３１３０４０ -71	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２３１３０３０ -97	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２３１３０６０ -1	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	北16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２３１３０３０ -40	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,745	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	156,021	100 [ 100.0]	156,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 157,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	166,184	100 [ 100.0]	166,184		173,000
c	(　 ) 159,178	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	153,233	100 [ 100.0]	153,233		159,000
d	(　 ) 128,410	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	140,575	100 [ 103.9]	135,298		141,000
e	(　 ) 117,554	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	132,024	100 [ 94.0]	140,451		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

仙台若林 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,311,867	794,088	3,517,779	2,645,620	872,159	（　0.9709） 846,779	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,244,977 円　　　　（　 78,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	Ｗ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（５２㎡）×４戸の木造アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.00	100.0	104.00	1,668	173,472	1.0	173,472
							1.0	173,472
2～ 2	住宅	104.00	100.0	104.00	1,702	177,008	1.0	177,008
							1.0	177,008
～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		350,480		350,480
								350,480

⑨年額支払賃料	350,480 円　×　12ヶ月　＝　 4,205,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,205,760 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 269,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,224,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,480 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,480 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,311,867 円　　　　（　 17,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０５２　　　　-8	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-12	2,301 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	1,739
c	２３１３０３２　　　　-8	1,938 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,720

仙台若林 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,400 円	35,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	224,688 円	4,493,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 794,088 円　（　　　　　　 3,228 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,645,620 円（　　　　　 10,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,311,867 円
②総費用	794,088 円
③純収益　①－②	3,517,779 円
④建物等に帰属する純収益	2,645,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	872,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	846,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,244,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,200 円／㎡）