別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台若林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -15 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区沖野６丁目３０８番５ ｢沖野６－３２－７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号・仙台バイパス東側 の既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号東側の既成住宅地域。一帯は中小規模の開発により形成され、比較的区画は整っている。近年、北東側 の荒井地区で住宅開発が進み、その影響により利便性は向上。当面、地価は堅調に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号・仙台バイパスの東側に広がる住宅地域の範囲。需要者は、市内中心部や、区内もしくは宮城 野区の業務地域などの通勤に、戸建住宅を求める個人が中心となり、規模によっては分譲業者も加わる。北東側の荒井 地区で開発整備が進み、大型商業施設等が進出する中、標準地周辺では、割安感から不動産需要は安定している。需要 の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１８００万円以上、新築戸建物件は４０００万円以上と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、地主により建てられたものが中心となり、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住 宅取得が取引の主体となる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、上記の通り鑑定評価額を決定 した。なお収益還元法は、郊外の住宅地域に所在し、経済合理性などの面でアパート等の建築を目的とする土地取得は 少なく、賃貸市場が成立しているとは言えず、適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若林 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若林区内の住宅市場は、コロナ禍やインフレ が進む中、低金利や住宅減税もあって堅調に 推移している。地下鉄駅徒歩圏は特に需要が 安定している。 仙台バイパス東側の既成住宅地域。仙台バイ パス西側地区や新しい住宅団地の荒井地区と 比較して割安感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％ +3.9 ％