別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 仙台若林 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -14 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６ ｢上飯田２－１９－６０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による宅地が連な る住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古い時期に開発された住宅地域で、用途的には特段の変動要因はない。相対的な割安感などから、暫くの 間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４号バイパス東側に広がる旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在 住の標準的所得者層となっている。地下鉄駅からやや距離を有するエリアであるが、相対的な割安感などから需要は良 好で、ハウスメーカーによる建売住宅の販売も堅調に推移している。市場の中心価格帯は画地規模１４０㎡程度の新築 建売住宅で総額３２００万円程度、画地規模２００㎡台後半の更地で総額２２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内に位置するため、収益性 からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,500 円／㎡ [106.9] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [102.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利上昇が一部で懸念されているもの の、現時点においては若林区内の住宅需要は 堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して いる。 比較的古い時期に開発された住宅地域で、地 域要因に大きな変動はない。地域周辺ではハ ウスメーカー等に建売住宅が見られる。 西側道路で日照、通風等居住の快適性がやや 優れるものの、変動状況としては特段の要因 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％