別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 仙台若林 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -13 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅等が建ち 並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 荒井 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家集落に隣接して造成され た周辺に水田が広がる住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 荒井駅南方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、土地利用形態に大きな変化はない。相対的な割安感などから今後暫く は地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若林区東部に広がる市街化調整区域内の住宅地域の存する圏域と判定。主たる需要者としては圏域外から 需要者は少なく、概ね当該圏域内の地縁者に限定されている。市街化調整区域内にあるため、土地取引は少ないものの 、市街化区域内の需要が一部波及し、相対的な割安感とも相俟って、地価の上昇が継続している。市場の中心価格帯は 更地で総額５００万円から６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の市街化調整区域内に位置するため、 収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利上昇が一部で懸念されているもの の、現時点においては若林区内の住宅需要は 堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して いる。 古い時期に開発された住宅地域で、地域要因 に大きな変動はない。地域周辺の市街化区域 内の良好な需要が波及し、地価の上昇が継続 している。 南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％