鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -2	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北東6m、準角地		１住居 (70,200)
b	２３１３０３０ -83	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m市道、北5m、角地		１住居 (70,200)
c	２３１３０３０ -98	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ台形	南6.1m市道、東5.5m、二方路		１住居 (60,200)
d	２３１３０３０ -95	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m私道、中間画地		１住居埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
e	２３１３０３０ -96	仙台市若林区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、北4m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,502	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,064	100 [ 108.0]	88,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 93,254	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	91,715	100 [ 111.1]	82,552		85,900
c	(　 ) 72,202	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	82,402	100 [ 96.9]	85,038		88,400
d	(　 ) 83,624	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,378	100 [ 95.0]	87,766		91,300
e	(　 ) 90,858	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	91,578	100 [ 100.0]	91,578		95,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

仙台若林 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,577,164	458,361	2,118,803	1,773,600	345,203	（　0.9709） 335,158	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,617,227 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.66	Ｗ2	133.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	12.3 m x 12.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積３３㎡程度の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.66	100.0	66.66	1,513	100,857	2.0	201,714
							1.0	100,857
2～ 2	住宅	66.66	100.0	66.66	1,544	102,923	2.0	205,846
							1.0	102,923
～

～

～

計		133.32	100.0	133.32		203,780		407,560
								203,780

⑨年額支払賃料	203,780 円　×　12ヶ月　＝　 2,445,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,445,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 161,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,524,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	407,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,780 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,577,164 円　　　　（　 18,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-3	1,576 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-4	1,445 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,535
c	２３１３０３２　　　　-5	1,646 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,680

仙台若林 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	24,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	80,561 円	2,685,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	24,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 458,361 円　（　　　　　　 3,228 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 133.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,600 円（　　　　　 12,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,577,164 円
②総費用	458,361 円
③純収益　①－②	2,118,803 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	345,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,617,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台若林 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -11

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　冨田　毅

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区沖野１丁目５２番３｢沖野１－３０－１｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域	南4m私道、西側道	水道、ガス、下水	薬師堂 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 90 ｍ、南 120 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号バイパスの東側に形
成された既成住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

薬師堂駅南東方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域で街路条件がやや劣る地域ではあるが、総額的割安感があるため、需要は底堅い。地価は上昇
傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４号バイパスの背後に広がる住宅地域。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする仙台市内に勤務
する個人となり、若い世代の一次取得者も比較的多い。駅から距離を有する地域であるが、総額的割安感があるため、
需要は堅調である。市場の中心価格帯は新築住宅で３０００万円台前半、１４０㎡程度の土地で１０００万円台前半と
なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも存するが、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心となる郊外の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な
賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場の需給動向を反映した価格で、規範性の
高い取引事例をもとに適切に試算されており、説得力が高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,500 円／㎡

[106.9]
100

100
[101.0]

100
[103.0]

[104.0]
100

92,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利の影響もあり、コロナ禍においても需
要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

国道４号東側に形成された郊外の住宅地域で
街路条件がやや劣るものの、総額的割安感が
あるため、需要は堅調である。

南西角地で日照、通風等居住の快適性が優れ
ている。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０６０ -3	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
b	２３１３０１０ -2	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北東6m、準角地		１住居 (70,200)
c	２３１３０３０ -83	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m市道、北5m、角地		１住居 (70,200)
d	２３１３０６０ -39	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、東6.3m、角地		１低専 (60,80)
e	２３１３０５０ -30	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,475	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	79,626	100 [ 103.0]	77,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	80,400
b	(　 ) 95,502	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	93,230	100 [ 103.0]	90,515		94,100
c	(　 ) 93,254	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	89,882	100 [ 103.0]	87,264		90,800
d	(　 ) 105,446	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	102,266	100 [ 113.3]	90,261		93,900
e	(　 ) 90,647	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,055	100 [ 103.0]	89,374		92,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

仙台若林 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,865,180	516,340	2,348,840	1,930,320	418,520	（　0.9681） 405,169	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,208,386 円　　　　（　 64,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	12.3 m x 12.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、専有面積３５㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,670	116,900	2.0	233,800
							1.0	116,900
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	2.0	238,000
							1.0	119,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		235,900		471,800
								235,900

⑨年額支払賃料	235,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,830,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,830,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 147,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,803,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	471,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,865,180 円　　　　（　 20,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０９２　　　　-1	1,985 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０９２　　　　-2	2,143 ( 2,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,863
c	２３１３０５２　　　　-13	1,846 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,678

仙台若林 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,600 円	25,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,540 円	2,950,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 516,340 円　（　　　　　　 3,636 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,320 円（　　　　　 13,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,865,180 円
②総費用	516,340 円
③純収益　①－②	2,348,840 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	405,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,208,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,800 円／㎡）