別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台若林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、事業所が 混在する農地の多い 住宅地域 南5m私道 水道、下水 荒井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台東部道路の東側に位置す る農家住宅地域。行止り道路 が多い。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ私道 交通 施設 荒井駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する区画整理事業地において新市街地の形成、商業施設の集積が進んでおり、近隣地域の利便性向上が見込 まれる。割安感がみられ地価は当面上昇傾向で推移するものと予測するが、金利の動向に注意を要する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市東部の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、近隣居住者や地縁を有する者などが中心とな る。法規制もあって、農家住宅地域における住宅需要は弱いが、市街化区域の地価上昇の影響を受け、取引価格は高水 準となっている。特に市街化区域に隣接する地域では割安感が高まっている。不動産取引は非常に少ない圏域であり、 取引の中心価格帯は把握できない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は、いずれも農家住宅地域に存し代替性が強 い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ 、比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [106.3] 100 100 [102.0] 100 [157.5] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口・世帯数は増加傾向。低金利等を 背景に住宅需要は堅調。中心市街地では画地 分割が進行。郊外部では割安感から需要が高 まっている。 近接する市街地と比べて割安感が高まってお り、地価は上昇傾向が継続している。 変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％