鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -1004	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
b	２３１３０３０ -73	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	南4.3m市道、中間画地		１住居 (60,172)
c	２３１３０５０ -8	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北4m、角地		１住居 (60,160)
d	２３１３０１０ -1002	仙台市若林区		底地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、西5m、角地		１住居 (60,200)
e	２３１３０６０ -6	仙台市若林区		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,908	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	133,367	100 [ 101.0]	132,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 96,274	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	97,302	100 [ 100.6]	96,722		96,700
c	(　 ) 139,147	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	142,192	100 [ 100.2]	141,908		142,000
d	(　 70,784) 97,060	100 [ 100.0]	[ 110.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	100,323	100 [ 102.2]	98,163		98,200
e	(　 ) 89,077	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	101,251	100 [ 110.4]	91,713		91,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

仙台若林 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,058,848	355,138	1,703,710	1,381,650	322,060	（　0.9709） 312,688	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,106,545 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	128 ㎡	8.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの平均専有面積約２６㎡の低層共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.17	100.0	52.17	1,593	83,107	2.0	166,214
							1.0	83,107
2～ 2	住宅	52.17	100.0	52.17	1,625	84,776	2.0	169,552
							1.0	84,776
～

～

～

計		104.34	100.0	104.34		167,883		335,766
								167,883

⑨年額支払賃料	167,883 円　×　12ヶ月　＝　 2,014,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,014,596 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 119,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,015,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,766 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,883 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,058,848 円　　　　（　 16,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０１２　　　　-10	1,123 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 84.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,662 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０１２　　　　-12	1,539 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,769
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台若林 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,900 円	18,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	64,038 円	2,134,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,500 円	18,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	18,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,300 円	18,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 355,138 円　（　　　　　　 2,775 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,381,650 円（　　　　　 10,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,058,848 円
②総費用	355,138 円
③純収益　①－②	1,703,710 円
④建物等に帰属する純収益	1,381,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	312,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,106,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台若林 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台若林 -8

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　一輝

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市若林区霞目２丁目２９番２７｢霞目２－１０－７｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	区画整理による開発地域に隣接した既成住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	六丁の目 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 130 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

クロスモール仙台荒井に近い
旧来からの住宅地域

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

六丁の目駅南方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの住宅地域で土地利用形態に大きな変化はない。地域周辺では土地区画整理事業が完了し利便性が向上
していることなどから、今後暫くは地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄東西線沿線、六丁の目駅周辺の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在住の
標準的所得者層となっている。地域周辺では土地区画整理事業が終了し新たな街並みが形成される中、霞目地区につい
ては取引価額の底上げが進んでおり、一部に高額な取引も見られるようになってきている。市場の中心価格帯は新築建
売住宅で総額３０００万円程度、更地で総額１２００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅に近いことから一部にアパート等の共同住宅が見られる旧来からの住宅地域となっているが、土地価格に見合う
適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向
を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準と
し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台若林 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

95,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今後の金利上昇が一部で懸念されているもの
の、現時点においては若林区内の住宅需要は
堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移して
いる。

古い時期に開発された住宅地域で、地域要因
に大きな変動はない。地域周辺のなないろの
里地区等の良好な需要が波及し、地価の上昇
が継続している。

北側道路で日照、通風等居住の快適性は標準
的である。変動状況としては特段の要因はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台若林 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０５０ -33	仙台市若林区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２３１３０５０ -86	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4m、角地		１住居 (60,200)
c	２３１３０３０ -73	仙台市若林区		建付地	（　）	台形	南4.3m市道、中間画地		１住居 (60,172)
d	２３１３０１０ -1004	仙台市若林区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
e	２３１３０５０ -8	仙台市若林区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、北4m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,874	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	94,360	100 [ 100.0]	94,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,400
b	(　 ) 99,539	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	97,146	100 [ 105.1]	92,432		92,400
c	(　 ) 96,274	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,067	100 [ 100.0]	98,067		98,100
d	(　 ) 119,908	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	131,414	100 [ 100.0]	131,414		131,000
e	(　 ) 139,147	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	144,416	100 [ 100.0]	144,416		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

仙台若林 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,161,512	404,428	1,757,084	1,455,830	301,254	（　0.9709） 292,488	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,647,455 円　　　　（　 51,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台若林 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.70	Ｗ2	113.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	160 ％	128 ㎡	8.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（１戸約２８．３５㎡）１階２戸、２階２戸、合計４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.70	100.0	56.70	1,534	86,978	1.0	86,978
							1.0	86,978
2～ 2	住宅	56.70	100.0	56.70	1,565	88,736	1.0	88,736
							1.0	88,736
～

～

～

計		113.40	100.0	113.40		175,714		175,714
								175,714

⑨年額支払賃料	175,714 円　×　12ヶ月　＝　 2,108,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,108,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 135,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,117,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	175,714 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,714 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 42,333 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 113 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,161,512 円　　　　（　 16,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０５２　　　　-10	1,123 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-126	1,224 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,542
c	２３１３０３２　　　　-127	1,594 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,771

仙台若林 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,100 円	19,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	112,628 円	2,252,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 404,428 円　（　　　　　　 3,160 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,455,830 円（　　　　　 11,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,161,512 円
②総費用	404,428 円
③純収益　①－②	1,757,084 円
④建物等に帰属する純収益	1,455,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	301,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	292,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,647,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,900 円／㎡）