鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -39	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南26m国道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
b	２３１２０８０ -1014	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		工専特別用途地区 (70,200)
c	２３１２０４０ -69	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ整形	西25m市道、南7.2m、北11.5m、三方路		工専特別用途地区 (70,200)
d	２３１２０６０ -74	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)
e	２３１２０５０ -35	仙台市宮城野区		更地	（　）	不整形	南西40m道路、北東12m、二方路		工業地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,327	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	133,937	100 [ 102.0]	131,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 84,390	100 [ 100.0]	[ 118.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,762	100 [ 88.4]	109,459		109,000
c	(　 ) 100,978	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	108,287	100 [ 100.0]	108,287		108,000
d	(　 ) 117,233	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,363	100 [ 107.0]	121,835		122,000
e	(　 ) 90,470	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	100,833	100 [ 93.6]	107,728		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

仙台宮城野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,517,959	24,682,204	69,835,755	55,980,000	13,855,755	（　0.9519） 13,189,293	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	306,727,744 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	3,800.00	Ｓ2	7,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	7,681 ㎡	74.0 m x 109.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの事務所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟・一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所兼倉庫	3,800.00	100.0	3,800.00	1,194	4,537,200	6.0	27,223,200
							0.0	0
2～ 2	倉庫	3,800.00	100.0	3,800.00	977	3,712,600	6.0	22,275,600
							0.0	0
～

～

～

計		7,600.00	100.0	7,600.00		8,249,800		49,498,800
								0

⑨年額支払賃料	8,249,800 円　×　12ヶ月　＝　 98,997,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,997,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,949,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,047,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,498,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 470,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,517,959 円　　　　（　 12,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０８２　　　　-1009	1,163 ( 1,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２０４２　　　　-14	1,512 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,600,000 円	900,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,959,904 円	98,997,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,142,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	900,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	900,000 円	900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	900,000 円	900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,682,204 円　（　　　　　　 3,213 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	900,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 7,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,980,000 円（　　　　　 7,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,517,959 円
②総費用	24,682,204 円
③純収益　①－②	69,835,755 円
④建物等に帰属する純収益	55,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,855,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,189,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,727,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
仙台宮城野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 9-2

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　稗貫　信浩

TEL.

鑑定評価額

868,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区扇町１丁目１番７外｢扇町１－１－４１｣				②地積　(㎡)	7,681 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）駐車付置義務
	台形 1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ2	大中規模倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域	南26m国道	水道、下水	苦竹 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 180 ｍ、南 110 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　 8,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号線沿いに倉庫、事
業所等が集積する地域

街

路

２６ｍ国道

交通

施設

苦竹駅東方

2.0km

法令

規制

工専
(60,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道４５号線と４号線の結節点付近に位置し、高速ＩＣにも近く、交通利便性は良好。さらに近年ＥＣ市場の拡
大により物流業者等による需要は旺盛で、地価は上昇傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道４５号線沿い及びその周辺地区と、隣接する若林区に跨る内陸部の工業地域一円と判定した。主たる
需要者層としては県内外の有力な流通・倉庫業者のほか、自動車関連企業が挙げられる。全国的にもＥＣ市場の拡大に
より引き続き物流への需要が増大する中、供給不足も相まって地価は上昇傾向。位置、形状、規模、用途によって価格
格差が大きく、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道４５号線と４号線の結節点付近に沿道業務施設や倉庫等が混在する地域で、自社使用を目論む取引が中心であるが
、倉庫の賃貸等による投資目的での取引も散見される。比準価格は信頼性の高い事例から求めており市場性を反映した
説得力のある価格であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準ではなく低位に試算された。よって市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考として、代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,200 円／㎡

[116.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[100.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの移行に伴う国民の生活様式の
変遷等により景気は緩やかな回復基調である
が、急激な円安や物価上昇による下振れリス
クも否めない。

コロナ禍の巣ごもり需要に起因したＥＣ市場
の拡大に伴い、物流施設や倉庫等の需要が旺
盛で流通業務地域においては供給不足が生じ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２１００ -38	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		工専駐車付置義務特別用途地区 (60,200)
b	２３１２０３０ -1003	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南26m国道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
c	２３１２０８０ -1014	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		工専特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
d	２３１２１００ -39	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南20m、北12m、三方路		工専特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
e	２３１２０６０ -74	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工専特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,519	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	106,171	100 [ 93.6]	113,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 111,380	100 [ 100.0]	[ 117.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	132,531	100 [ 98.9]	134,005		134,000
c	(　 ) 84,390	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,663	100 [ 77.9]	125,370		125,000
d	(　 ) 90,572	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	92,642	100 [ 77.8]	119,077		119,000
e	(　 ) 117,233	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,066	100 [ 100.3]	130,674		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

仙台宮城野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,415,795	23,567,740	69,848,055	55,980,000	13,868,055	（　0.9519） 13,201,002	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	307,000,047 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	3,800.00	Ｓ2	7,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	7,681 ㎡	74.0 m x 109.0 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所兼倉庫、２階は倉庫とする一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所兼倉庫	3,800.00	100.0	3,800.00	1,144	4,347,200	6.0	26,083,200
							0.0	0
2～ 2	倉庫	3,800.00	100.0	3,800.00	936	3,556,800	6.0	21,340,800
							0.0	0
～

～

～

計		7,600.00	100.0	7,600.00		7,904,000		47,424,000
								0

⑨年額支払賃料	7,904,000 円　×　12ヶ月　＝　 94,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,848,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,896,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,951,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,424,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,415,795 円　　　　（　 12,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２１０２　　　　-17	1,391 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,150 円/㎡　月額支払賃料（　 1,144 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２１０２　　　　-18	1,652 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,600,000 円	900,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,845,440 円	94,848,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,142,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	900,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	900,000 円	900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	900,000 円	900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,567,740 円　（　　　　　　 3,068 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	900,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 7,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,980,000 円（　　　　　 7,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,415,795 円
②総費用	23,567,740 円
③純収益　①－②	69,848,055 円
④建物等に帰属する純収益	55,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,868,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,201,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,000,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）