鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -17	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	北12m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
b	２３１２０２０ -58	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東8m、角地		準工高度地区4種特別用途地区 (80,200)
c	２３１２０８０ -1014	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		工専特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
d	２３１２０８０ -1015	仙台市宮城野区		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
e	２３１２０３０ -1003	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	南26m国道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,523	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,239	100 [ 86.4]	100,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 77,005	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,061	100 [ 81.6]	101,790		102,000
c	(　 ) 84,390	100 [ 100.0]	[ 118.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,919	100 [ 89.3]	106,292		106,000
d	(　 ) 75,289	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	89,655	100 [ 85.0]	105,476		105,000
e	(　 ) 111,380	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	132,633	100 [ 123.0]	107,832		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

仙台宮城野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	108,209,204	27,218,926	80,990,278	57,099,600	23,890,678	（　0.9519） 22,741,536	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	528,872,930 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ3	7,747.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	13,223 ㎡	85.4 m x 154.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	7,747.13	100.0	7,747.13	1,194	9,250,073	6.0	55,500,438
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,747.13	100.0	7,747.13		9,250,073		55,500,438
								0

⑨年額支払賃料	9,250,073 円　×　12ヶ月　＝　 111,000,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,000,876 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,330,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,670,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,500,438 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 538,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	108,209,204 円　　　　（　 8,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-20	1,641 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２０４２　　　　-15	1,286 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,754,000 円	918,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,330,026 円	111,000,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,935,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,363,600 円	918,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	918,000 円	918,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	918,000 円	918,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,218,926 円　（　　　　　　 2,058 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	918,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,099,600 円（　　　　　 4,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	108,209,204 円
②総費用	27,218,926 円
③純収益　①－②	80,990,278 円
④建物等に帰属する純収益	57,099,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,890,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,741,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 528,872,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
仙台宮城野 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 9-1

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　有川　卓也

TEL.

鑑定評価額

1,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区苦竹３丁目１番１５｢苦竹３－４－５｣				②地積　(㎡)	13,223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）特別用途地区駐車付置義務
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ3	大規模物流施設、工場、事業所等のある工業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	苦竹 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場・流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部に近い工場、物流
施設等が集積する内陸型工業
地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

苦竹駅東方

900m

法令

規制

工専
(60,200)
特別用途地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市中心部に近い内陸型工業地域で、物流用地を中心にしばらくは旺盛な需要が続くと見込まれる。周辺では
大型の開発物件の着工も見られ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場・流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮城野区及び隣接する若林区に形成されている工業地域一帯。主たる需要者は、製造・物流拠点として
の取得を目的とする法人企業である。消費地との接近性や輸送施設等へのアクセスは良好で、労働力確保も容易な立地
特性を有することから工業地域としての優位性が高く、旺盛な需要が続いている。工業地の画地規模にばらつきが見ら
れるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自社利用の工場・倉庫等が多い工業地域で、賃貸物件は一部の大型物件に限定されるなど賃貸市場の熟成度が低いこと
に加え、資材価格高騰の影響により収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、対象不動産と代替競争関係にあ
る多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、市場の実態を適切に反映しており、説得力を有する
ものと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＥＣ市場の堅調な拡大や工業地の供給が限定
的なこともあって、物流適地に対する需要は
旺盛。大規模画地や市街地近接の用地需要は
特に強い。

広域物流の重要拠点として位置付けられる工
業地域であるが、築年数の経過した建物も多
く建替えや取引も活発であり、需要は堅調で
ある。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -17	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	北12m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
b	２３１２０３０ -9	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北40m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
c	２３１２１００ -59	仙台市宮城野区		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		工専特別用途地区駐車付置義務 (60,200)
d	２３１２１００ -39	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南20m、北12m、三方路		工専特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,523	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,140	100 [ 80.8]	106,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 65,778	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	88,607	100 [ 85.4]	103,755		104,000
c	(　 ) 71,231	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,286	100 [ 73.7]	104,866		105,000
d	(　 ) 90,572	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	91,521	100 [ 84.4]	108,437		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +1.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +1.21	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +1.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

仙台宮城野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,302,932	27,191,037	80,111,895	60,404,400	19,707,495	（　0.9519） 18,759,564	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	436,268,930 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	5,500.00	Ｓ3	7,747.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専特別用途地区駐車付置義務	60 ％	200 ％	200 ％	13,223 ㎡	85.4 m x 154.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫	7,747.13	100.0	7,747.13	1,184	9,172,602	6.0	55,035,612
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,747.13	100.0	7,747.13		9,172,602		55,035,612
								0

⑨年額支払賃料	9,172,602 円　×　12ヶ月　＝　 110,071,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,071,224 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,302,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,769,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,035,612 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 533,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,302,932 円　　　　（　 8,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０４２　　　　-15	1,286 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,190 円/㎡　月額支払賃料（　 1,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１２０４２　　　　-16	1,399 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,754,000 円	918,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,302,137 円	110,071,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,935,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,363,600 円	918,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	918,000 円	918,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	918,000 円	918,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,191,037 円　（　　　　　　 2,056 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	918,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 7,747.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,404,400 円（　　　　　 4,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,302,932 円
②総費用	27,191,037 円
③純収益　①－②	80,111,895 円
④建物等に帰属する純収益	60,404,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,707,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,759,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,268,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）