鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０１０ -47	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,600)
b	２３１２０１０ -14	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m市道、西11m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
c	２３１２０１０ -23	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西30m市道、南11m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	２３１２１００ -71	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、東6.8m、南6m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
e	２３１２０１０ -28	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,328,671	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,474,825	100 [ 105.0]	1,404,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 1,450,728	100 [ 100.0]	[ 117.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,652,140	100 [ 105.0]	1,573,467		1,530,000
c	(　 ) 1,369,914	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,455,035	100 [ 100.0]	1,455,035		1,410,000
d	(　 ) 1,280,209	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,380,983	100 [ 105.0]	1,315,222		1,280,000
e	(　 ) 772,038	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	819,904	100 [ 59.3]	1,382,637		1,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.57	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	128,416,887	32,697,401	95,719,486	69,748,000	25,971,486	（　0.9288） 24,122,316	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	560,984,093 円　　　　（　 689,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）、タワー式駐車場１５台

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	4,780	554,002	6.0	3,324,012
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	3,418	1,458,119	6.0	8,748,714
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		10,760,835		64,565,010
								0

⑨年額支払賃料	10,760,835 円　×　12ヶ月　＝　 129,130,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,130,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,726,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,803,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,565,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 613,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	128,416,887 円　　　　（　 157,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-1003	3,043 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,435 円/㎡　月額支払賃料（　 3,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-1004	2,768 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,428
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,360,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,726,501 円	134,530,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,678,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,812,000 円	1,060,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,697,401 円　（　　　　　　 40,169 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,060,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,748,000 円（　　　　　 85,686 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	128,416,887 円
②総費用	32,697,401 円
③純収益　①－②	95,719,486 円
④建物等に帰属する純収益	69,748,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,971,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,122,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 560,984,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
仙台宮城野 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 5-8

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

936,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外｢榴岡４－５－２２｣				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,550)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	宮城野通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅東口の準高度商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

宮城野通駅北東方近接

法令

規制

商業
(90,550)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅東西自由通路の通行量は市内中心部で最多、店舗・事務所・ホテル等の集積が進む。東口駅前で民間都市
再生事業計画が進行中。更なる通行量・繁華性上昇が期待される。商業地需要は好調、地価水準は上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 658,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台駅周辺に広がる商業地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する不動産業者や投資家
等。当地域では、東西自由通路の拡幅や店舗・事務所・ホテル等の集積により、通行量や繁華性が向上。令和５年には
、駅隣接地に大型複合ビルの新築や駅前再開発が予定されており、更なる発展が期待。商業地需要は好調である。取得
目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台駅東口の準高度商業地域に位置する。主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う不動産業者や投資家等で
あるが、収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場にお
ける売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、規範性の高い多数の取引事例に基づいて試算さ
れた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    985,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は、物価高による下振れ懸念はある
ものの、経済活動正常化により内需を中心に
回復基調。仙台駅東口では、民間都市再生事
業計画が進行中。

ペデストリアンデッキの拡張やバス発着所の
新設等、インフラ整備と一体化した開発事業
が進行。更なる繁華性・交通利便性向上が期
待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０１０ -23	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西30m市道、南11m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	２３１２０１０ -47	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,600)
c	２３１２１００ -71	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、東6.8m、南6m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
d	２３１２０３０ -1033	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、西8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	２３１２０１０ -6	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,369,914	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,414,273	100 [ 100.0]	1,414,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,370,000
b	(　 ) 1,328,671	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,458,881	100 [ 120.0]	1,215,734		1,180,000
c	(　 ) 1,280,209	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,379,460	100 [ 110.0]	1,254,055		1,220,000
d	(　 ) 789,806	100 [ 100.0]	[ 112.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	865,719	100 [ 67.6]	1,280,649		1,240,000
e	(　 ) 789,089	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	896,405	100 [ 73.1]	1,226,272		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +1.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

仙台宮城野 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	127,259,356	32,707,581	94,551,775	69,748,000	24,803,775	（　0.9288） 23,037,746	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	535,761,535 円　　　　（　 658,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	610.00	ＲＣ8	4,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	550 ％	814 ㎡	19.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建店舗・事務所ビル（１階店舗：フロア貸し、２～８階事務所：部分貸し）及びタワー式駐車場１５台分設置を想定。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

地域内の店舗兼事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	610.00	19.0	115.90	4,799	556,204	6.0	3,337,224
							0.0	0
2～ 8	事務所	540.00	79.0	426.60	3,423	1,460,252	6.0	8,761,512
							0.0	0
～

～

～

計		4,390.00	70.7	3,102.10		10,777,968		64,667,808
								0

⑨年額支払賃料	10,777,968 円　×　12ヶ月　＝　 129,335,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,102.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,335,616 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 8,084,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	126,651,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,667,808 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 607,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	127,259,356 円　　　　（　 156,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-17	2,652 ( 2,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	3,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,440 円/㎡　月額支払賃料（　 3,423 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-18	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	3,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,360,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,736,781 円	134,735,616　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,678,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,812,000 円	1,060,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,707,581 円　（　　　　　　 40,181 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,060,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 4,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,748,000 円（　　　　　 85,686 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	127,259,356 円
②総費用	32,707,581 円
③純収益　①－②	94,551,775 円
④建物等に帰属する純収益	69,748,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,803,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,037,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,761,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658,000 円／㎡）