別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台宮城野 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区福室４丁目８０３番 ｢福室４－１８－３０｣ ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区4種 (70,200) 1:1.5 工場、事務所兼共同 住宅 Ｓ2 沿道サービス関連施 設等が建ち並ぶ路線 商業地域 南東22m国道 水道、ガス、下水 陸前高砂 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市の東方郊外、国道４５ 号線沿い北側を中心に店舗、 事業所等が連坦する地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 陸前高砂駅北東方 750m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区4種 ⑤地域要因の将 　来予測 北側背後がＪＲ線鉄道敷に画され、また国道南側は工業系用途主体となるため、店舗等の集積度は高いとは言い 難いが、他の路線商業地域に比べ割安感が強いことが選好され、今後も暫く地価上昇基調が維持される見込み。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏東部郊外の路線商業地域並びに車利用適合の普通商業地域・商住混在地域から構成され、特に 国道４５号線沿いの代替性が高い。近隣地域は路線商業地域では画地規模が小振りなため、需要者層は資金力旺盛な大 手店舗経営企業より、店舗・事業所・診療所等の立地を検討する地元企業が有力視され、駅徒歩圏であることから賃貸 用共同住宅用地を求める投資家層も買手に加わる。市場の中心的価格帯は５００㎡の画地で総額３千万円台半ば前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 現実の取引に基づく比準価格は、路線商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格は高い規 範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこと もあって、低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留 意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 5-7             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降の消費回復への期待感から、店 舗需要は盛り返しているが、景気後退への懸 念もあり、買手企業は物件選別の姿勢を徐々 に強めつつある。 国道沿いに店舗・事業所のほか、共同住宅等 も混在する地域で、用途の多様性に富むこと が不動産需要の安定に寄与しており、地価の 上昇傾向が続く。 路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模と なるが、地域内では概ね標準的であり、手頃 感も認められるため、需要者からの引き合い は安定している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％