別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台宮城野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区榴岡５丁目１番８ ｢榴岡５－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (90,400) 1:2 事務所兼共同住宅 ＲＣ8 中小規模の事務所、 共同住宅が混在する 商業地域 東9m市道 水道、ガス、下水 榴ケ岡 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南   165 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮城野通背後に位置する商業 地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 榴ケ岡駅南西方 180m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 宮城野通背後に位置する商業地域。仙台駅東口の商業地域と一体となり商業地域として成熟が深化すると予測す る。最寄駅への接近性も良好、背後住宅地の需要も好調であり、多様な用途で需要好調。地価水準は上昇基調。 (3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅周辺に広がる商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する不 動産業者や投資家等である。当地域は、東口商業地域ではやや東方に位置するが、宮城野通背後に位置し、最寄駅に近 く、割安感も有するため、多様な用途が想定されることから、当地域の商業地需要は旺盛である。取得目的、画地規模 等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 仙台駅東口から広がる商業地域に位置する。主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う不動産業者や投資家等 であるが、収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場に おける売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的 な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    385,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は、物価高による下振れ懸念はある ものの、経済活動正常化により内需を中心に 回復基調。仙台駅東口では、民間都市再生事 業計画が進行中。 宮城野通背後に位置する商業地域。周辺に位 置した大型ホテル跡地で、大手ディベロッパ ーによる開発が企図される等、漸次、開発が 進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％