鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０１０ -7	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
b	２３１２０１０ -63	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、中間画地		商業高度地区最低7m 駐車付置義務 (100,400)
c	２３１２０１０ -1011	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２３１２０１０ -65	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	２３１１０１０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,541	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	455,900	100 [ 94.9]	480,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	485,000
b	(　 ) 448,634	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	474,655	100 [ 96.0]	494,432		499,000
c	(　 ) 373,535	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	407,527	100 [ 83.7]	486,890		492,000
d	(　 ) 347,893	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,550	100 [ 78.5]	473,312		478,000
e	(　 ) 604,230	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	784,788	100 [ 159.9]	490,799		496,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 490,000 円／㎡]

仙台宮城野 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地域の現状から分譲マンション用地を最有効使用と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地を最有効使用と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,905,992,281	1,520,735,086	13	550,000	4,422.32	295,000	5,375.78
⑧開発法による価格	385,257,195 円　　　　（　 330,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -39　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
530.97 ㎡	5,375.78 ㎡	4,670.13 ㎡	705.65 ㎡	4,422.32 ㎡	ＲＣ・15F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.4 ％）	（ 459.9 ％）	（ 399.5 ％）	（ 60.4 ％）	（ 82.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	34.0 ｍ 34.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		36.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

550,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

仙台駅東口等同一需給圏内にある取引事例価格等と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 550,000 円／㎡　　×　　 4,422.32 ㎡　　＝　　　　 2,432,276,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,432,276,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考とした
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 5,375.78 ㎡　　＝　　　　 1,633,430,753 円
	⑤a開発負担金	4,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	水道負担金等を考慮して査定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,432,276,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 243,227,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,880,658,353 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	9 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	121,613,800 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 109,841,584 円
	販売総額(2期)	121,613,800 円	( 5 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 99,200,377 円
	販売総額(3期)	2,189,048,400 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,696,950,320 円
収入合計		－	－	－	－	1,905,992,281 円
支出	建築工事費(1期)	163,343,075 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 150,569,647 円
	建築工事費(2期)	163,343,075 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 140,197,361 円
	建築工事費(3期)	1,306,744,602 円	( 80 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,012,988,415 円
	開発負担金	4,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 3,649,600 円
	販売管理費(1期)	145,936,560 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 133,152,517 円
	販売管理費(2期)	97,291,040 円	( 40 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 80,177,546 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,520,735,086 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,905,992,281 円　　－　　　　　　 1,520,735,086 円　　＝　　　　　 385,257,195 円 330,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台宮城野 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -39

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

552,000,000 円

１㎡当たりの価格

472,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６				②地積　(㎡)	1,169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ15	マンションのほか、駐車場も見られる住宅地域	東36m市道	水道、ガス、下水	仙台 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により街区
整然としたマンション中心の
地域

街

路

基準方位北、３６ｍ
市道

交通

施設

仙台駅北東方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駅東口エリアは概ね熟成してきており、新規の開発用地は少ない。周辺のマンションもやや過剰気味であるが、
金融緩和による投資先不足の状況下、都市部不動産への資金流入は継続し、地価は上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 487,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 413,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台駅を中心とする高容積率の商業地域内のうち、中高層マンションが立地する地域。需要者の中心は
、分譲若しくは賃貸目的のマンション開発業者である。共働き夫婦の増加、低金利等を背景とした、通勤利便性の高い
都心地区におけるマンション需要の高まりを受け、新型コロナの落ち着きもあって、マンション適地に対する仕入れ競
争も激化している。市場の中心価格帯は、画地形状、規模、接面道路幅員等によりまちまちであり、特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はマンションが多数見られる地域であることから、比準価格のほかに分譲マンションを想定した開発法も適用
した。但し、マンション販売価格の上昇と建築費の高騰から、事業採算性は不透明度を増してきており、開発法におけ
る各種想定項目の精度はやや劣ることは否めない。よって実証性に優れ、信頼性の高い比準価格を重視し、開発法価格
も比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    433,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも
波及し、全用途において地価上昇傾向は継続
しているが、新型コロナの沈静化により伸び
は加速している。

駅東口地区は熟成度を増してきており、建築
費高騰の悪影響もある中、低金利を追い風に
、用地取得競争が依然として継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０４０ -23	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
b	２３１２０８０ -1019	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
c	２３１２０１０ -1007	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
d	２３１２０１０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２３１２０１０ -7	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,309	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	558,937	100 [ 120.6]	463,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	468,000
b	(　 ) 459,461	100 [ 100.0]	[ 115.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	530,677	100 [ 109.1]	486,413		491,000
c	(　 ) 594,647	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	655,896	100 [ 121.8]	538,502		544,000
d	(　 ) 595,781	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	652,380	100 [ 123.8]	526,963		532,000
e	(　 ) 412,541	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	448,020	100 [ 113.1]	396,127		400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 487,000 円／㎡]

仙台宮城野 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地域の現状から最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,055,137,675	1,572,519,468	13	610,000	4,422.32	310,000	5,375.78
⑧開発法による価格	482,618,207 円　　　　（　 413,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -39　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
530.97 ㎡	5,375.78 ㎡	4,670.13 ㎡	705.65 ㎡	4,422.32 ㎡	ＲＣ・15F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.4 ％）	（ 459.9 ％）	（ 399.5 ％）	（ 60.4 ％）	（ 82.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	34.0 ｍ 34.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		36.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

610,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 610,000 円／㎡　　×　　 4,422.32 ㎡　　＝　　　　 2,697,615,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,697,615,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 5,375.78 ㎡　　＝　　　　 1,716,486,554 円
	⑤a開発負担金	5,600,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	水道負担金等を考慮し査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,697,615,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 269,761,520 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,991,848,074 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	27 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	134,880,760 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 121,824,302 円
	販売総額(2期)	134,880,760 円	( 5 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 107,810,191 円
	販売総額(3期)	2,427,853,680 円	( 90 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,825,503,182 円
収入合計		－	－	－	－	2,055,137,675 円
支出	建築工事費(1期)	171,648,655 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 158,225,730 円
	建築工事費(2期)	171,648,655 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 144,356,519 円
	建築工事費(3期)	1,373,189,243 円	( 80 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,032,500,992 円
	開発負担金	5,600,000 円	( 100 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 5,214,720 円
	販売管理費(1期)	161,856,912 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 147,678,247 円
	販売管理費(2期)	53,952,304 円	( 20 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 43,561,090 円
	販売管理費(3期)	53,952,304 円	( 20 ％)	×　　0.7596	（ 27 ヶ月）	＝　　 40,982,170 円
支出合計		－	－	－	－	1,572,519,468 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,055,137,675 円　　－　　　　　　 1,572,519,468 円　　＝　　　　　 482,618,207 円 413,000 円／㎡