鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０２０ -1005	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	不整形	北西4.9m道路、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,196)
b	２３１２０７０ -12	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、北東4m、角地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
c	２３１２０４０ -11	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	北7.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２３１２０２０ -45	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		１住居駐車付置義務 (70,160)
e	２３１２１００ -1015	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,185	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 78.7]	99,882	100 [ 125.0]	79,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 96,109	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	95,747	100 [ 119.8]	79,922		81,500
c	(　 ) 75,684	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,133	100 [ 101.9]	79,620		81,200
d	(　 ) 74,758	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	80,371	100 [ 101.0]	79,575		81,200
e	(　 ) 72,602	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	81,611	100 [ 102.0]	80,011		81,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -20.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,400 円／㎡]

仙台宮城野 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,575,134	552,581	2,022,553	1,862,280	160,273	（　0.9709） 155,609	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,536,568 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	168 ％	175 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小人数世帯向け３５㎡程度（全４戸）、駐車場は３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,437	100,590	2.0	201,180
							1.0	100,590
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,466	102,620	2.0	205,240
							1.0	102,620
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		203,210		406,420
								203,210

⑨年額支払賃料	203,210 円　×　12ヶ月　＝　 2,438,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,438,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,521,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,575,134 円　　　　（　 14,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２１０２　　　　-9	1,545 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２１０２　　　　-10	1,562 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,181 円	2,654,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	25,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,581 円　（　　　　　　 3,158 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,280 円（　　　　　 10,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,575,134 円
②総費用	552,581 円
③純収益　①－②	2,022,553 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,536,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台宮城野 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -37

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区東仙台３丁目４０３番７｢東仙台３－１３－１５｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,168)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	南東4.2m市道	水道、ガス、下水	東仙台 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 160 ｍ、南 55 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利府街道とＪＲ線鉄道敷・高
架橋の間に形成された街路配
置が雑然とした既成住宅地域

街

路

基準方位北、４．２
ｍ市道

交通

施設

東仙台駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(70,168)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

一定の利便性が確保されつつも品等良好とは言い難く、住宅需要は力強さを欠く地域であったが、近年、圏域内
の不動産価格が高騰する中で割安感に対する評価は高まり、今後暫くは地価上昇機運の高い状態が続く見込み。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心近郊に展開する既成住宅地域一帯となり、特にＪＲ東仙台駅・陸前原ノ町駅双方の利用が可能な東仙
台地区の代替性が高い。需要者層は都心部等に職場を有する勤労者層が主体となり、従来は割安感を選好する中堅所得
者や、地縁の強い地元出身者が買手の中心であったが、より負担力の高い層が他地域の地価高騰を敬遠して流入するこ
とで、地価上昇の勢いは比較的急である。市場の中心的価格帯は５０～５５坪の画地で総額１千３百～５百万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収
益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、
これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、市場特
性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[109.9]
100

100
[101.0]

100
[152.6]

[102.0]
100

80,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価
・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域
内の住宅市場では潮目の変化に対する懸念が
高まりつつある。

従来、住環境より利便性と割安感を重視する
層が選好してきた地域となるが、割高感を敬
遠する層が流入し需給が逼迫しており、地価
上昇基調が続く。

約５３坪の画地規模は地域内で概ね標準的な
範囲内にあるほか、南東側接道で日照等も十
分に確保し得るため、買手層からの引き合い
は安定している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０３０ -33	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
b	２３１２０２０ -1005	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	不整形	北西4.9m道路、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,196)
c	２３１２０７０ -4	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m私道、北東4m、角地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
d	２３１２０９０ -35	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m私道、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２３１２０２０ -45	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,521	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,708	100 [ 166.0]	79,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,900
b	(　 ) 70,185	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	84,476	100 [ 107.3]	78,729		80,300
c	(　 ) 66,823	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,469	100 [ 87.9]	79,032		80,600
d	(　 ) 70,858	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,188	100 [ 94.0]	78,923		80,500
e	(　 ) 74,758	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,075	100 [ 97.4]	79,132		80,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +52.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.5
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.5
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

仙台宮城野 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,688,580	588,834	2,099,746	1,934,400	165,346	（　0.9709） 160,534	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,648,500 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	168 ％	175 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート（少人数世帯タイプ、平均専有面積３５㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,523	106,610	2.0	213,220
							1.0	106,610
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,554	108,780	2.0	217,560
							1.0	108,780
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		215,390		430,780
								215,390

⑨年額支払賃料	215,390 円　×　12ヶ月　＝　 2,584,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,584,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 168,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,632,639 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,780 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,390 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,688,580 円　　　　（　 15,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０７２　　　　-33	1,610 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,554 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０７２　　　　-34	1,477 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 84.0]	1,595
c	２３１２０７２　　　　-35	2,467 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [151.0]	100 [105.0]	1,588

仙台宮城野 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,034 円	2,800,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	26,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,834 円　（　　　　　　 3,365 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,934,400 円（　　　　　 11,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,688,580 円
②総費用	588,834 円
③純収益　①－②	2,099,746 円
④建物等に帰属する純収益	1,934,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	160,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 917 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,648,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）