別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 仙台宮城野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -34 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区岡田字北在家５７番 ②地積 　(㎡) 670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、中規模一 般住宅等が混在する 住宅地域 南14m市道 水道、ガス、下水 陸前高砂 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   420 ｍ、南   400 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮城野区南東部に位置する旧 来からの農家集落地域 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 陸前高砂駅南東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する旧来からの農家集落地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。圏 外からの転入者は少なく、地縁・血縁関係者等の需要が中心。地価水準は緩やかな上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市宮城野区を中心とし周辺市町を含む市街化調整区域内の集落地域。主たる需要者は、圏内の居住 者や地縁・血縁関係者である。市街化調整区域に存することから、従前より宅地供給件数が少ない地域であるが、圏内 において更地や居宅の建付地の取引が見られる等、需給は安定的に推移していると思われる。取引件数が少なく、画地 規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宮城野区南東部に位置する農家住宅、一般住宅等が混在する市街化調整区域内の集落地域であり、取引目的は自用が中 心である。アパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場は成熟していないため、収益価格の試算は断念した。以上 より、比準価格を標準とし、圏内の集落地域における住宅地の需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅取得支援施策の下支え効果もあ り、仙台市の住宅地需要は好調。中心部近接 、住環境に優る住宅地の引き合いは強い。 岡田地区の旧来からの農家集落地域。地域要 因に変動はない。圏内の居住者や地縁・血縁 関係者を中心とした世帯分離等による住宅地 需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％