別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 仙台宮城野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -27 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区平成１丁目２１７番１３ ｢平成１－１１－３０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西5m私道 水道、ガス、下水 陸前原ノ町 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件等は劣るが、利便性 の比較的優る既成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 陸前原ノ町駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域として熟成しており、概ね現状程度で推移するものと予測する。市内中心部近郊に位置 する利便性に着目した需要は今後も継続すると見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城野区のうちＪＲ沿線に広がる住宅地域一帯。主たる需要者は仙台市内の居住者が中心である。街区 が雑然とし、行止り道路や狭隘道路も多く街路条件は劣る地域であるが、最寄駅や市内中心部、生活利便施設への接近 性に比較的優れることから、利便性を重視する市場参加者からの需要は堅調である。土地は１８０㎡程度で１，３００ ～１，５００万円程度、新築の戸建住宅で４，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新築アパート等の収益物件の取引は少なく、基本的に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や 利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できず、収益価格は低位に求められた。一方、当該要因 や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を 標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -3              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [111.0] 100 100 [101.0] 100 [142.6] [100.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設資材価格や金融政策の動向は懸念される が、低金利、物件不足等から条件が優れるま たは割安感のある地域を中心に地価は強い動 きを見せている。 比較的小規模な区画も多い地域のため総額が 抑えられるほか、比較的良好な利便性に着目 した需要を吸収している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％