鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０７０ -58	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１２０６０ -1003	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	２３１２０２０ -1008	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２３１２１００ -1001	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m道路、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,240)
e	２３１２０７０ -28	仙台市宮城野区		建付地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,551	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,489	100 [ 100.0]	63,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 62,889	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	62,590	100 [ 100.0]	62,590		65,100
c	(　 ) 57,536	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,722	100 [ 100.0]	59,722		62,100
d	(　 ) 58,401	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,394	100 [ 102.7]	57,833		60,100
e	(　 ) 59,540	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	67,258	100 [ 111.0]	60,593		63,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

仙台宮城野 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,229,371	752,344	2,477,027	2,428,220	48,807	（　0.9681） 47,250	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,073,864 円　　　　（　 4,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種埋蔵文化財包蔵地	50 ％	80 ％	80 ％	224 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（小人数世帯向け、賃貸面積４５㎡程度、戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,475	129,800	2.0	259,600
							1.0	129,800
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,505	132,440	2.0	264,880
							1.0	132,440
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		262,240		524,480
								262,240

⑨年額支払賃料	262,240 円　×　12ヶ月　＝　 3,146,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,146,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 166,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,160,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	524,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,229,371 円　　　　（　 14,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-13	1,143 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-14	1,259 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,200 円	31,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	166,344 円	3,326,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	31,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,344 円　（　　　　　　 3,359 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,428,220 円（　　　　　 10,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,229,371 円
②総費用	752,344 円
③純収益　①－②	2,477,027 円
④建物等に帰属する純収益	2,428,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,073,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,790 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台宮城野 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -26

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区鶴ケ谷東３丁目２３０番１０｢鶴ケ谷東３－１４－１９｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	旭ヶ丘 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 270 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号バイパス西側背後の
小高い地勢上、区画整理によ
り形成された既成住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

旭ヶ丘駅東方

5.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

昭和５６年に換地処分を終えた造成団地となり、やや旧式化した印象を受けるほか、西方の鶴ケ谷団地に比べて
利便性や品等は劣後しており、地価は上昇基調を維持しつつも、上昇幅は今後も抑制的に推移する見込み。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,060 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮城野区北東部の利府街道北側背後に形成された丘陵性住宅地域から構成され、特に国道４号バイパス背
後地域の代替性が高い。需要者は都市圏に職場を有する勤労者層が主体となるが、近年、利便性及び品等に優る地域の
地価高騰を敬遠する持家購買層が鶴ケ谷東地区一帯にも流入しており、従来の地価相場を押し上げ続けている。市場の
中心的価格帯は７０坪程度の画地で１千５百万円弱であるが、中規模画地では２千万円前後に至ることもある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中心となる持家購買層は、代替不動産の取引動向等、市場性を重視して意思決定を行うことが多く、実需目的
を主とする取引事例から求めた比準価格は、市場価値を的確に体現し、高い規範性を有したものと判断される。他方、
収益価格は投資採算性を示しているが、市場参加者の特性より、規範性は劣ると考える。よって、比準価格を採用し、
収益価格を参考に留め、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,700 円／㎡

[107.1]
100

100
[103.0]

100
[140.8]

[104.0]
100

62,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性に優る地域の地価高騰を受け、割安感
を保つ地域の上昇幅は拡大しているが、建築
費高騰・金利上昇を受け、買手の慎重姿勢は
強まりつつある。

割安感を重視する層が都市外縁へと流れ込む
中で地価上昇傾向が続くが、価格競争力の低
下が、地域内の不動産市場を停滞させる要因
になりつつある。

高低差の小さい東勾配の緩傾斜地上に位置す
る南接道の画地となるため、居住環境に優れ
、需要者からの選好性は今後も安定した状態
が続く見通し。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０５０ -34	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１２０７０ -50	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.4m市道、南東6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２３１２０７０ -58	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２３１２０３０ -1019	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２３１２０２０ -1008	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.2m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,690	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,153	100 [ 117.7]	60,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 66,518	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	64,261	100 [ 106.3]	60,452		62,900
c	(　 ) 63,551	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,112	100 [ 106.1]	60,426		62,800
d	(　 ) 77,915	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	81,695	100 [ 136.0]	60,070		62,500
e	(　 ) 57,536	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	60,941	100 [ 101.3]	60,159		62,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.5
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.5
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,800 円／㎡]

仙台宮城野 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,198,582	721,800	2,476,782	2,425,440	51,342	（　0.9709） 49,848	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,132,909 円　　　　（　 5,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	224 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模４４㎡程度の住戸を４戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,485	130,680	2.0	261,360
							1.0	130,680
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,515	133,320	2.0	266,640
							1.0	133,320
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		264,000		528,000
								264,000

⑨年額支払賃料	264,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,168,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,168,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 217,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,130,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	528,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 264,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,265 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,198,582 円　　　　（　 14,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０７２　　　　-17	1,307 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０７２　　　　-18	1,028 ( 1,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	1,559
c	２３１２０７２　　　　-19	1,654 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	1,547

仙台宮城野 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,400 円	3,348,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,900 円	32,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,800 円　（　　　　　　 3,222 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,440 円（　　　　　 10,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,198,582 円
②総費用	721,800 円
③純収益　①－②	2,476,782 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,848 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,132,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,060 円／㎡）