鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -20	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１２０６０ -3	仙台市宮城野区		底地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (60,200)
c	２３１２０５０ -12	仙台市宮城野区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	２３１２０８０ -17	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	西8.9m市道、中間画地		商業特別用途地区 (90,400)
e	２３１２０８０ -38	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南40m市道、西12m、角地		準工高度地区4種特別用途地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,515	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,107	100 [ 99.9]	101,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 91,670) 101,855	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	99,309	100 [ 101.9]	97,457		101,000
c	(　 ) 93,247	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	107,856	100 [ 101.0]	106,788		111,000
d	(　 ) 97,787	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	100,401	100 [ 106.0]	94,718		98,500
e	(　 ) 96,584	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	102,449	100 [ 108.0]	94,860		98,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

仙台宮城野 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,201,059	966,502	3,234,557	3,041,020	193,537	（　0.9681） 187,363	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,258,250 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（小人数世帯向け、賃貸面積３７㎡程度、戸数６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,533	168,630	2.0	337,260
							1.0	168,630
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,564	172,040	2.0	344,080
							1.0	172,040
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		340,670		681,340
								340,670

⑨年額支払賃料	340,670 円　×　12ヶ月　＝　 4,088,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,088,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 216,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,111,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	681,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,948 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,201,059 円　　　　（　 17,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-9	1,456 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-10	1,545 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,200 円	39,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	216,402 円	4,328,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	39,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,502 円　（　　　　　　 4,010 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,041,020 円（　　　　　 12,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,201,059 円
②総費用	966,502 円
③純収益　①－②	3,234,557 円
④建物等に帰属する純収益	3,041,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,258,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
仙台宮城野 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -21

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区田子１丁目７５７番７｢田子１－２１－２０｣				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:2	共同住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが混在する郊外の住宅地域	南6.2m市道	水道、ガス、下水	福田町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

福田町駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ仙石線駅に近く、生活利便施設も充実した住宅地域で、金融緩和を背景に地価はなおしばらくは上昇基調と
判断する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮城野区のうち、ＪＲ仙石線沿線の住宅地域一円である。主な需要者は仙台市及び隣接の多賀城市在住の
第一次取得者で、買替層も含まれる。駅、生活利便施設への接近性に優れ、金融緩和策もあり、需要は堅調に推移して
いる。市場での中心となる価格帯は、２４０㎡程度の画地で２４００万円程度で、建物を新築すると、４３００万円前
後になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート、賃貸マンション等も立地しているので収益価格も試算したが、規模が本件標準地
程度の画地の市場での価格形成に影響のある取引は、自己使用目的の取引が主で、収益目的の取引の影響は小さいと判
断される。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[101.0]

100
[108.5]

[104.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも
波及し、全用途において地価上昇傾向は継続
しているが、新型コロナの沈静化により伸び
は加速している。

駅に近い住宅地域であるが、周辺の商業施設
の整備が進み、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -20	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１２０３０ -43	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１２０６０ -1005	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西9m市道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (60,200)
d	２３１２０９０ -22	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m市道、西5.9m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２３１２０８０ -17	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	西8.9m市道、中間画地		商業特別用途地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,515	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,107	100 [ 92.7]	109,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 92,343	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	84,536	100 [ 92.7]	91,193		94,800
c	(　 ) 105,042	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	105,874	100 [ 113.1]	93,611		97,400
d	(　 ) 90,393	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	83,936	100 [ 84.2]	99,686		104,000
e	(　 ) 97,787	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	89,161	100 [ 92.8]	96,079		99,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

仙台宮城野 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,198,493	883,516	3,314,977	3,041,020	273,957	（　0.9681） 265,218	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,027,682 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	241 ㎡	12.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数向けファミリータイプ、平均専有面積約３７㎡（６戸）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,532	168,520	2.0	337,040
							1.0	168,520
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,563	171,930	2.0	343,860
							1.0	171,930
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		340,450		680,900
								340,450

⑨年額支払賃料	340,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,085,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,085,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 216,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,109,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	680,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,198,493 円　　　　（　 17,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-9	1,456 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,599 円/㎡　月額支払賃料（　 1,563 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０１２　　　　-1	1,650 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,500 円	39,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,016 円	4,325,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	39,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 883,516 円　（　　　　　　 3,666 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,041,020 円（　　　　　 12,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,198,493 円
②総費用	883,516 円
③純収益　①－②	3,314,977 円
④建物等に帰属する純収益	3,041,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,027,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）