鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０７０ -33	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
b	２３１２０１０ -27	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	北10m市道、西5m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
c	２３１２０５０ -48	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,270)
d	２３１２０１０ -4	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
e	２３１２０９０ -49	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,191	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,640	100 [ 111.2]	218,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 235,058	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	237,996	100 [ 109.2]	217,945		218,000
c	(　 ) 245,227	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	252,584	100 [ 117.0]	215,884		216,000
d	(　 ) 184,544	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	185,246	100 [ 84.5]	219,226		219,000
e	(　 ) 246,245	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	241,746	100 [ 109.7]	220,370		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

仙台宮城野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,747,564	997,264	3,750,300	2,904,960	845,340	（　0.9742） 823,530	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,716,591 円　　　　（　 96,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.40	ＬＳ3	214.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として３階建共同住宅（各階単身者向け１ルーム・約２４㎡３戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.40	100.0	71.40	1,777	126,878	2.0	253,756
							1.0	126,878
2～ 2	住宅	71.40	100.0	71.40	1,813	129,448	2.0	258,896
							1.0	129,448
3～ 3	住宅	71.40	100.0	71.40	1,813	129,448	2.0	258,896
							1.0	129,448
～

～

計		214.20	100.0	214.20		385,774		771,548
								385,774

⑨年額支払賃料	385,774 円　×　12ヶ月　＝　 4,629,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,629,288 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 270,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,646,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	771,548 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,774 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,747,564 円　　　　（　 24,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０７２　　　　-10	2,304 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [129.0]	100 [ 99.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,813 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０７２　　　　-11	2,370 ( 2,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [ 95.0]	1,862
c	２３１２０７２　　　　-12	1,916 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 93.0]	1,856

仙台宮城野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	40,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,864 円	4,917,288　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	40,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,264 円　（　　　　　　 5,141 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,904,960 円（　　　　　 14,974 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,747,564 円
②総費用	997,264 円
③純収益　①－②	3,750,300 円
④建物等に帰属する純収益	2,904,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	845,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	823,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,716,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
仙台宮城野 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -20

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　稗貫　信浩

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区銀杏町１２３番４｢銀杏町２６－９｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅や中低層共同住宅等が混在する住宅地域	北東5.8m市道	水道、ガス、下水	宮城野原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４５号背後の事務所等も
混在する住宅地域

街

路

基準方位北、５．８
ｍ市道

交通

施設

宮城野原駅北東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅のダブルアクセスエリアに所在する住・商混在地域で、都市計画道路の開通で市内中心部へのアクセスも
容易化し利便性が向上しており、地価は上昇傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮城野区内のＪＲ仙石線「榴ケ岡」駅から「陸前原ノ町」駅沿線の住・商混在地域一円と判定した。主た
る需要者層は市内中心部勤務の高額所得者層、アパート・賃貸マンション等による収益目的の一般投資家及び転売目的
の不動産業者等が挙げられる。市内中心部に近く利便性が高位であることから需要は堅調で市場での中心価格帯は、土
地は１９０㎡程度で４，０００万円～４，５００万円程度、新築戸建は６，０００万円～６，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域においては自己居住目的での取引が多勢を占め、市場性の観点から試算された比準価格が実証性と客観性を具
備していると考えられるが、近隣地域にはアパート、賃貸マンション等の投資用不動産も多数所在し、価格形成に影響
を与えているものと考えられる。従って、比準価格を標準として、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[109.9]
100

100
[101.0]

100
[ 55.3]

[100.0]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの移行に伴う国民の生活様式の
変遷等により景気は緩やかな回復基調である
が、急激な円安や物価上昇による下振れリス
クも否めない。

ＪＲ駅のダブルアクセスエリアに所在し、都
市計画道路の開通で市内中心部へのアクセス
が容易で富裕者層を主体に依然として需要は
旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -30.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０７０ -33	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
b	２３１２０２０ -1001	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		近商高度地区4種特別用途地区 (90,240)
c	２３１２０１０ -27	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ台形	北10m市道、西5m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
d	２３１２０２０ -1003	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東4m、西4m、三方路		近商高度地区4種特別用途地区 (90,300)
e	２３１２０１０ -4	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		近商高度地区4種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,191	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.1]	220,381	100 [ 100.0]	220,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 181,716	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	219,499	100 [ 100.0]	219,499		219,000
c	(　 ) 235,058	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.2]	230,892	100 [ 105.0]	219,897		220,000
d	(　 ) 206,685	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 117.8]	192,649	100 [ 87.1]	221,181		221,000
e	(　 ) 184,544	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.2]	182,478	100 [ 81.3]	224,450		224,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

仙台宮城野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,881,774	1,036,677	3,845,097	3,041,020	804,077	（　0.9681） 778,427	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,691,523 円　　　　（　 91,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.04	ＬＳ3	214.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	194 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として３階建共同住宅（各階単身者向け１Ｒ・約２４㎡３戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.40	100.0	71.40	1,820	129,948	2.0	259,896
							1.0	129,948
2～ 2	住宅	71.40	100.0	71.40	1,857	132,590	2.0	265,180
							1.0	132,590
3～ 3	住宅	71.40	100.0	71.40	1,857	132,590	2.0	265,180
							1.0	132,590
～

～

計		214.20	100.0	214.20		395,128		790,256
								395,128

⑨年額支払賃料	395,128 円　×　12ヶ月　＝　 4,741,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,741,536 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 251,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,778,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	790,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 395,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 96,208 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,881,774 円　　　　（　 25,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２１０２　　　　-7	1,845 ( 1,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,857 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２１０２　　　　-8	1,910 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,200 円	39,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	251,477 円	5,029,536　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	39,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,036,677 円　（　　　　　　 5,344 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 214.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,041,020 円（　　　　　 15,675 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,881,774 円
②総費用	1,036,677 円
③純収益　①－②	3,845,097 円
④建物等に帰属する純収益	3,041,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	804,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,691,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,200 円／㎡）