鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -60	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１２０１０ -1024	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２３１２０８０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２３１２０３０ -8	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e	２３１２０４０ -11	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	長方形	北7.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,080	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	85,558	100 [ 100.0]	85,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,100
b	(　 ) 85,371	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	86,931	100 [ 104.0]	83,588		86,100
c	(　 ) 89,539	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,755	100 [ 105.0]	87,386		90,000
d	(　 ) 86,067	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	87,213	100 [ 104.0]	83,859		86,400
e	(　 ) 75,684	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,133	100 [ 96.9]	83,729		86,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

仙台宮城野 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,990,796	917,900	3,072,896	3,041,020	31,876	（　0.9681） 30,859	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	701,341 円　　　　（　 2,520 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	278 ㎡	13.7 m x 20.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、規模５５㎡の住戸を４戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,485	163,350	2.0	326,700
							1.0	163,350
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,515	166,650	2.0	333,300
							1.0	166,650
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		330,000		660,000
								330,000

⑨年額支払賃料	330,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,960,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 294,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,906,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	660,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,990,796 円　　　　（　 14,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-11	1,440 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,600	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０７２　　　　-17	1,307 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,500 円	39,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,000 円	4,200,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	39,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 917,900 円　（　　　　　　 3,302 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,041,020 円（　　　　　 10,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,990,796 円
②総費用	917,900 円
③純収益　①－②	3,072,896 円
④建物等に帰属する純収益	3,041,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 701,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,520 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台宮城野 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -15

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区鶴ケ谷７丁目１６番１４				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	旭ヶ丘 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４２年～４５年頃に開発
された大規模住宅団地

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

旭ヶ丘駅南東方

4.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

造成時期は古いが、団地内に病院や商業施設等が充実しており、需要は堅調。近年は、画地の細分化利用も見ら
れる。コロナ禍の影響の懸念が残るが、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,020 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄「旭ヶ丘」・「台原」駅利用の丘陵地の住宅地域で、宮城野区北部のほか泉区の一部を含む。需
要者の中心は圏内居住者だが、市内全域及び周辺市町からの転入もある。団地内に病院や商業施設等が充実し、需要は
堅調。土地は２８０㎡程度で２，４００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円
程度が需要の中心であるが、近年は分譲当初の画地を２分割し建売住宅として販売するケースも見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

持ち家志向が強い住宅団地で、また市中心部から遠い丘陵地の住宅団地内ではアパートがやや供給過剰気味になってき
ていることから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する
住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので
、実証的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮城野（県） -5            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     84,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景に、不動産市況は総じて好調
。利便性や居住環境等の良否による地域・物
件選別化が進行。

世代交代に伴う供給が増加しているが、団地
内に商業施設や病院等が充実しており、子育
て世代を中心に需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

+3.6 ％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０８０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	２３１２０３０ -8	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	２３１２０１０ -1024	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	２３１２０１０ -1025	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	２３１２０１０ -1013	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,539	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	91,755	100 [ 108.2]	84,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	87,300
b	(　 ) 86,067	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,136	100 [ 102.0]	86,408		89,000
c	(　 ) 85,371	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	86,931	100 [ 105.0]	82,791		85,300
d	(　 ) 60,450	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,221	100 [ 75.5]	85,061		87,600
e	(　 ) 65,033	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	65,837	100 [ 77.0]	85,503		88,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

仙台宮城野 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,023,553	957,072	3,066,481	3,041,020	25,461	（　0.9681） 24,649	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	560,205 円　　　　（　 2,020 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	278 ㎡	13.7 m x 20.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均５５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,481	162,910	2.0	325,820
							1.0	162,910
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,511	166,210	2.0	332,420
							1.0	166,210
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		329,120		658,240
								329,120

⑨年額支払賃料	329,120 円　×　12ヶ月　＝　 3,949,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,949,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 251,366 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,938,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	658,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,023,553 円　　　　（　 14,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０２２　　　　-1	1,398 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,511 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０２２　　　　-4	1,677 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,200 円	39,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	209,472 円	4,189,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	39,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 957,072 円　（　　　　　　 3,443 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,041,020 円（　　　　　 10,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,023,553 円
②総費用	957,072 円
③純収益　①－②	3,066,481 円
④建物等に帰属する純収益	3,041,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 560,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020 円／㎡）