鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -25	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１２１００ -1027	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２３１２０１０ -41	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、北6m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
d	２３１２０４０ -21	仙台市宮城野区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
e	２３１２０４０ -1004	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,887	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,456	100 [ 100.0]	85,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,300
b	(　 ) 73,625	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,863	100 [ 88.2]	86,012		86,900
c	(　 ) 81,504	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	80,799	100 [ 95.0]	85,052		85,900
d	(　 ) 128,048	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	129,429	100 [ 93.0]	139,171		141,000
e	(　 ) 86,997	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,251	100 [ 107.1]	86,135		87,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,500 円／㎡]

仙台宮城野 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,802,027	596,826	2,205,201	1,930,320	274,881	（　0.9681） 266,112	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,048,000 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	11.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯用、規模３５㎡程度の住戸を４戸想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,560	109,200	2.0	218,400
							1.0	109,200
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,593	111,510	2.0	223,020
							1.0	111,510
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		220,710		441,420
								220,710

⑨年額支払賃料	220,710 円　×　12ヶ月　＝　 2,648,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,648,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 144,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,744,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,802,027 円　　　　（　 14,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０６２　　　　-22	1,869 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０２２　　　　-8	1,524 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,426 円	2,888,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	25,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,826 円　（　　　　　　 3,092 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,320 円（　　　　　 10,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,802,027 円
②総費用	596,826 円
③純収益　①－②	2,205,201 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,048,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
仙台宮城野 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -11

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

16,500,000 円

１㎡当たりの価格

85,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区福室６丁目３２番１７｢福室６－８－１１｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1.5	住宅Ｗ2	戸建住宅、アパートがみられる住宅地域	西6.2m市道	水道、ガス、下水	陸前高砂 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道今市福田線背後に位置す
る区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北、６．２
ｍ市道

交通

施設

陸前高砂駅北方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした既成住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。住環境に
優る住宅地域の需要は、ファミリー層等の実需に根差して好調であり、地価水準は上昇基調と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福室地区を中心に、ＪＲ仙石線及び東北本線等沿線の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層
であるが、市内他区や隣接市町からの転入も見られる。コロナ禍から経済活動は回復を見せる中、住宅の住み替えや新
規取得の動きは活発。当地域は、住環境は良好であり、住宅地の需要は好調である。需要の中心価格帯は、土地は１９
０㎡程度で１，０００万円台中盤、同規模の新築戸建住宅で３，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区画整然とした住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成には至ら
ず、建築費上昇も相俟って、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心
であることから収益価格は参考にとどめ、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上
記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[101.0]

100
[124.0]

[101.0]
100

85,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や住宅取得支援施策の下支え効果もあ
り、仙台市の住宅地需要は好調。中心部近接
、住環境に優る住宅地の引き合いは強い。

区画整然とした住宅地域。地域要因に変動は
ないが、住環境が良好な地域に存することか
ら、ファミリー層を中心とした住宅地需要は
好調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０６０ -25	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１２０１０ -41	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、北6m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	２３１２１００ -1027	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１２１００ -54	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e	２３１２０８０ -3	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,887	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,959	100 [ 100.0]	84,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 81,504	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,108	100 [ 97.0]	83,616		84,500
c	(　 ) 73,625	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,213	100 [ 94.1]	79,929		80,700
d	(　 ) 98,588	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	101,101	100 [ 116.6]	86,708		87,600
e	(　 ) 76,594	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,126	100 [ 91.2]	85,664		86,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,600 円／㎡]

仙台宮城野 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,788,149	621,312	2,166,837	1,930,320	236,517	（　0.9681） 228,972	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,203,909 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	11.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（小人数世帯向け、賃貸面積３５㎡程度、戸数４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,552	108,640	2.0	217,280
							1.0	108,640
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,584	110,880	2.0	221,760
							1.0	110,880
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		219,520		439,040
								219,520

⑨年額支払賃料	219,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,634,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,634,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 143,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,730,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	439,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,450 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,788,149 円　　　　（　 14,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-7	1,402 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-8	1,501 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,200 円	25,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	143,712 円	2,874,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	25,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,312 円　（　　　　　　 3,219 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,320 円（　　　　　 10,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,788,149 円
②総費用	621,312 円
③純収益　①－②	2,166,837 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,203,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）