別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台宮城野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台宮城野 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市宮城野区東仙台５丁目１番２８ ｢東仙台５－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車付置義務 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西5.7m市道 水道、ガス、下水 東仙台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 利府街道北側背後の小高い地 勢上に形成された小規模住宅 が連坦する既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 東仙台駅西方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い造成団地となり、緩やかな速度で古家の建替え等が進む。圏域全体で住宅価格が高騰する中、総額 が抑制された当該地域の物件に対する需要はさらに高まる見込みで、地価の上昇傾向は当面続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線エリアのうち、都市近郊となる東仙台駅を最寄とする住宅地域一帯で、特に東仙台地区 のうち利府街道北側背後の代替性が高い。需要者は都心に職場を有する勤労者が主体であるが、近年、利便性及び品等 に優る地域の地価高騰を敬遠する持家購買層が流入し、需要者の所得水準は徐々に高位へとシフトしている。市場の中 心的価格帯は４０坪程度の画地で１千２～３百万円前後であるが、中規模画地では２千万円前後に至ることもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収 益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、 これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、市場特 性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [109.9] 100 100 [101.0] 100 [123.6] [100.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価 ・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域 内の住宅市場では潮目の変化に対する懸念が 高まりつつある。 住宅価格が持家購買層の負担能力上限に迫る 中、手頃感を有した近隣地域の物件に対する 選好性は高まり、今後も堅調な需要が維持さ れる見込み。 ４０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手 狭であるが、地価高騰を受け、以前よりも実 需層が総額が抑制された物件を求める傾向が 強まりつつある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％