鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０１０ -66	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4m、角地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２３１２０１０ -11	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２３１２０８０ -16	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ整形	北3.3m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１２０６０ -18	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		２住居高度地区3種 (60,160)
e	２３１２０５０ -13	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,407	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	109,703	100 [ 100.0]	109,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 106,326	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,011	100 [ 97.0]	113,413		115,000
c	(　 ) 56,800	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	70,632	100 [ 66.5]	106,214		107,000
d	(　 ) 103,322	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	109,869	100 [ 96.8]	113,501		115,000
e	(　 ) 85,324	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,406	100 [ 91.2]	101,322		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

仙台宮城野 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,845,072	1,028,424	3,816,648	3,316,780	499,868	（　0.9681） 483,922	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,998,227 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,667	200,040	1.0	200,040
							1.0	200,040
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,700	204,000	1.0	204,000
							1.0	204,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		404,040		404,040
								404,040

⑨年額支払賃料	404,040 円　×　12ヶ月　＝　 4,848,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,848,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 249,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,742,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 98,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,845,072 円　　　　（　 18,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０５２　　　　-16	1,688 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０５２　　　　-3	1,685 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,739
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,624 円	4,992,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,600 円	43,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,424 円　（　　　　　　 3,866 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,316,780 円（　　　　　 12,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,845,072 円
②総費用	1,028,424 円
③純収益　①－②	3,816,648 円
④建物等に帰属する純収益	3,316,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	499,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,998,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台宮城野 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台宮城野 -4

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高田　康弘

TEL.

鑑定評価額

30,100,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市宮城野区幸町２丁目１５番１５｢幸町２－１６－５｣				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	東照宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に近い旧来からの住
宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

東照宮駅東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一方通行路や行き止まり道路が多い既成住宅地域であるが、市中心部に近く、周辺に大型商業施設もあり、利便
性志向の住宅需要は底堅い。コロナ禍の影響の懸念が残るものの、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部に近接する住宅地域で、宮城野区のほか一部青葉区を含む。需要者の中心は圏内の居住者であ
るが、市内全域及び周辺市町からの転入も見られる。中心部に近い住宅地域では利便性志向の需要が認められるほか、
高所得者層による選好性も高い。土地は２５０㎡程度で２，８００万円前後、新築の戸建住宅は４，５００万円～５，
０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたが、アパート等の賃貸物件が多く混在
し、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性も有していることから、市場性を反映した比
準価格を重視するとともに収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,500 円／㎡

[111.0]
100

100
[101.0]

100
[ 94.1]

[101.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等を背景に、不動産市況は総じて好調
。利便性や居住環境等の良否による地域・物
件選別化が進行。

街路や各画地の配置が雑然としているが、市
中心部近接の利便性の高い住宅地域として人
気があり、世代交代に伴う画地細分化も進み
、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台宮城野 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０１０ -11	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
b	２３１２１００ -1022	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	２３１２０１０ -66	仙台市宮城野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4m、角地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１２１００ -1008	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4m、角地		工業駐車付置義務 (70,200)
e	２３１２０４０ -1003	仙台市宮城野区		建付地	（　）	長方形	北西6.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,326	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,642	100 [ 97.0]	114,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 99,092	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	104,586	100 [ 95.1]	109,975		111,000
c	(　 ) 107,407	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	110,327	100 [ 95.1]	116,012		117,000
d	(　 ) 89,978	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	94,346	100 [ 83.3]	113,261		114,000
e	(　 ) 78,048	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,867	100 [ 75.4]	115,208		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

仙台宮城野 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,931,130	1,076,216	3,854,914	3,316,780	538,134	（　0.9681） 520,968	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,840,182 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台宮城野 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,647	197,640	2.0	395,280
							1.0	197,640
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,681	201,720	2.0	403,440
							1.0	201,720
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		399,360		798,720
								399,360

⑨年額支払賃料	399,360 円　×　12ヶ月　＝　 4,792,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,792,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 254,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,826,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	798,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 97,238 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,931,130 円　　　　（　 18,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０１２　　　　-12	1,688 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,681 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０１２　　　　-33	1,675 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台宮城野 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,800 円	43,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	254,016 円	5,080,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,600 円	43,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,076,216 円　（　　　　　　 4,046 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9681

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0668 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,316,780 円（　　　　　 12,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,931,130 円
②総費用	1,076,216 円
③純収益　①－②	3,854,914 円
④建物等に帰属する純収益	3,316,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	538,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	520,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,840,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）