鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０９０ -1069	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２３１１０１０ -1006	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２３１１０１０ -1106	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	袋地等	北8m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２３１１０２０ -80	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北30m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
e	２３１１０４０ -1045	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,660	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	290,904	100 [ 98.7]	294,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 306,119	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	316,727	100 [ 98.0]	323,191		323,000
c	(　 ) 222,192	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	273,950	100 [ 92.9]	294,887		295,000
d	(　 ) 382,321	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	392,644	100 [ 134.8]	291,279		291,000
e	(　 ) 355,755	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 110.0]	100 [ 101.0]	334,941	100 [ 113.3]	295,623		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

仙台青葉 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,178,085	2,761,236	11,416,849	6,859,800	4,557,049	（　0.9512） 4,334,665	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	98,515,114 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	203.51	ＲＣ3	499.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車場整備地区	70 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階、３階を住宅（各階の部分貸し、１戸平均約３３㎡）を想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種の建物において標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.51	87.9	178.89	2,950	527,726	6.0	3,166,356
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.90	91.0	134.59	2,269	305,385	2.0	610,770
							1.0	305,385
3～ 3	住宅	147.90	91.0	134.59	2,267	305,116	2.0	610,232
							1.0	305,116
～

～

計		499.31	89.7	448.07		1,138,227		4,387,358
								610,501

⑨年額支払賃料	1,138,227 円　×　12ヶ月　＝　 13,658,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,658,724 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 892,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,989,761 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,387,358 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 610,501 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 147,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,178,085 円　　　　（　 26,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-10	2,334 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,334	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,321 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０４２　　　　-1002	2,298 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,394
c	２３１１０６２　　　　-1009	2,212 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,236

仙台青葉 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	744,136 円	14,882,724　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,761,236 円　（　　　　　　 5,095 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 499.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,859,800 円（　　　　　 12,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,178,085 円
②総費用	2,761,236 円
③純収益　①－②	11,416,849 円
④建物等に帰属する純収益	6,859,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,557,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,334,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,515,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-50

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区木町通２丁目２７番１外｢木町通２－４－３１｣				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西30m県道	水道、ガス、下水	北四番丁 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 55 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道大衡仙台線沿いに、中低
層の賃貸マンションや低層店
舗等が混在する近隣商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

北四番丁駅北西方

740m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

東北大学病院に近接する他、地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩圏内に位置していることから、医療従事者や
学生向けの共同住宅用地としての需要は引き続き堅調である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東北大学病院に近接する木町通、柏木、広瀬町、支倉町、八幡１丁目～４丁目地区等の近隣商業地域及び
背後の商住混在地域。需要者は地元企業、不動産業者及び個人投資家等が中心となる。東北大学病院に近接し、医療従
事者や学生向けの共同住宅用地としての需要は引き続き旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移しているものと思
料する。需要の中心は、５５０㎡程度の更地で１億６千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は県道大衡
仙台線沿いにおける近隣商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者
は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 277,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[100.0]
100

291,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の
地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華
街ではコロナ禍の影響から依然として地価は
下落傾向にある。

県道大衡仙台線沿いの近隣商業地域で、東北
大学病院に近接し、医療従事者や学生向けの
共同住宅用地としての需要は堅調で、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1006	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、南4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２３１１０３０ -1072	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西4m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
c	２３１１０４０ -67	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東3m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
d	２３１１０４０ -1045	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,119	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	313,622	100 [ 97.0]	323,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 254,073	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	275,775	100 [ 91.1]	302,717		303,000
c	(　 ) 212,255	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	220,918	100 [ 73.4]	300,978		301,000
d	(　 ) 355,755	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,120	100 [ 125.2]	297,220		297,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

仙台青葉 5-50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,127,174	2,892,517	11,234,657	6,993,000	4,241,657	（　0.9512） 4,034,664	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	91,696,909 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	203.51	Ｓ3	499.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	542 ㎡	16.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３４㎡）

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.51	87.9	178.85	3,170	566,955	6.0	3,401,730
							0.0	0
2～ 2	住宅	147.90	91.0	134.55	2,074	279,057	2.0	558,114
							1.0	279,057
3～ 3	住宅	147.90	91.0	134.55	2,096	282,017	2.0	564,034
							1.0	282,017
～

～

計		499.31	89.7	447.95		1,128,029		4,523,878
								561,074

⑨年額支払賃料	1,128,029 円　×　12ヶ月　＝　 13,536,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 447.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,224,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,536,348 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 1,224,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 811,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,948,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,523,878 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 561,074 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,127,174 円　　　　（　 26,065 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-5	1,944 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,122 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０９２　　　　-40	2,152 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	738,017 円	14,760,348　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	105,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,892,517 円　（　　　　　　 5,337 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 499.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,993,000 円（　　　　　 12,902 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,127,174 円
②総費用	2,892,517 円
③純収益　①－②	11,234,657 円
④建物等に帰属する純収益	6,993,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,241,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,034,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,696,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）