鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1004	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	西17m市道、北11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０１０ -1123	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３１１０１０ -1124	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２３１１０２０ -1035	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２３１１０１０ -4	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,076,099	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	1,133,846	100 [ 71.4]	1,588,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 1,340,830	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,431,954	100 [ 100.0]	1,431,954		1,430,000
c	(　 ) 1,193,343	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,288,810	100 [ 81.9]	1,573,639		1,570,000
d	(　 ) 1,378,808	100 [ 130.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,161,381	100 [ 73.0]	1,590,933		1,590,000
e	(　 ) 1,115,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,024,662	100 [ 67.0]	1,529,346		1,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地併合	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	隣地併合	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

仙台青葉 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,640,857	22,346,981	43,293,876	24,316,500	18,977,376	（　0.9321） 17,688,812	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	421,162,190 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	253.00	ＲＣ5F1B	1,328.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	11.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

商店街通りに面するため中層の店舗付事務所を想定した。

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	253.00	85.0	215.05	4,000	860,200	10.0	8,602,000
							0.0	0
1～ 2	店舗	247.94	80.0	198.35	6,400	1,269,440	10.0	12,694,400
							0.0	0
3～ 4	事務所	264.68	80.0	211.74	3,323	703,612	6.0	4,221,672
							0.0	0
5～ 5	事務所	50.60	60.0	30.36	2,658	80,697	6.0	484,182
							0.0	0
～

計		1,328.84	80.2	1,065.59		4,887,001		42,918,326
								0

⑨年額支払賃料	4,887,001 円　×　12ヶ月　＝　 58,644,012 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,065.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,508,372 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な事務所ビルの共益費を参考に判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,152,384 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,910,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,241,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,918,326 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 399,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,640,857 円　　　　（　 188,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-18	3,009 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,323 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０４２　　　　-17	2,842 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,158
c	２３１１０４２　　　　-1030	2,993 ( 2,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,606

仙台青葉 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,885,000 円	377,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,224,381 円	70,152,384　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,261,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,845,400 円	377,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	754,000 円	377,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,346,981 円　（　　　　　　 64,215 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	377,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,328.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,316,500 円（　　　　　 69,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,640,857 円
②総費用	22,346,981 円
③純収益　①－②	43,293,876 円
④建物等に帰属する純収益	24,316,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,977,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,688,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 421,162,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-48

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　小西　達也

TEL.

鑑定評価額

508,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町２丁目３番１４｢一番町２－３－２６｣				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:3	店舗、事務所兼倉庫ＳＲＣ5F1B	繁華な中心部商店街通りの南端にある商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

「青葉通」と「南町通」の間
に存するアーケード商店街

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

アーケード街の南端にある商業地域である。新型コロナに係る行動制限は緩和傾向にあるが、近隣地域はコロナ
禍以前から通行量が減少傾向にあり、先行きには不透明感が強い。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の商業地域一円で、主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする不動産業者
等である。資金調達環境は良好な状況が継続しており、賃貸事務所や共同住宅については市況が比較的安定しているた
め素地の需要は堅調である。一方で、アーケード商店街では空き店舗が多く、中でも近隣地域は商況が劣ることから先
行きには不透明感が強い。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心の商店街南端部の商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する商業地等の価格に比準して
求めたもので、各段階で収益性の観点も反映しており、実証的で規範性は高い。収益価格は、賃貸経営における収益性
の観点から求めたものであるが、本件では、手法適用の各段階に流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,550,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[174.4]

[100.0]
100

1,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい
る。円高、物価高、海外の金利高等の懸念は
あるが、国内では概ね良好な資金調達環境が
続いている。

店舗が建ち並ぶアーケード街の南端に位置し
、駐車場等の低利用地もある。アーケード街
では、コロナ禍以降、空き店舗が多い状況が
続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1130	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０１０ -1129	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３１１０１０ -1123	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.5m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２３１１０１０ -89	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,757,942	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	1,997,849	100 [ 119.0]	1,678,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,680,000
b	(　 ) 1,577,228	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,691,139	100 [ 117.8]	1,435,602		1,440,000
c	(　 ) 1,340,830	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	1,431,954	100 [ 100.0]	1,431,954		1,430,000
d	(　 ) 1,256,308	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,285,203	100 [ 77.2]	1,664,771		1,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

仙台青葉 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,113,867	20,696,894	43,416,973	24,282,000	19,134,973	（　0.9338） 17,868,238	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	425,434,238 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	270.00	Ｓ5F1B	1,328.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	11.2 m x 31.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階～地上２階は部分貸し又はフロア貸しの店舗、３～５階は事務所の建物を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	253.00	85.0	215.05	3,866	831,383	10.0	8,313,830
							0.0	0
1～ 1	店舗	247.94	80.0	198.35	6,812	1,351,160	10.0	13,511,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	247.94	80.0	198.35	4,529	898,327	10.0	8,983,270
							0.0	0
3～ 4	事務所	264.68	80.0	211.74	3,682	779,627	6.0	4,677,762
							0.0	0
5～ 5	事務所	50.60	60.0	30.36	3,682	111,786	6.0	670,716
							0.0	0

計		1,328.84	80.2	1,065.59		4,751,910		40,834,940
								0

⑨年額支払賃料	4,751,910 円　×　12ヶ月　＝　 57,022,920 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,065.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,508,372 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な店舗付事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,531,292 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,797,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,734,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,834,940 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 379,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,113,867 円　　　　（　 184,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０７２　　　　-27	3,650 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,682 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０７２　　　　-24	3,094 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	4,021
c	２３１１０７２　　　　-30	3,052 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,387

仙台青葉 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,520,000 円	380,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,279,694 円	68,531,292　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,261,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,876,000 円	380,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,696,894 円　（　　　　　　 59,474 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	380,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,328.84 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,282,000 円（　　　　　 69,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,113,867 円
②総費用	20,696,894 円
③純収益　①－②	43,416,973 円
④建物等に帰属する純収益	24,282,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,134,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,868,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425,434,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220,000 円／㎡）