鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０３０ -60	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１１０３０ -82	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -59	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3.4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
e	２３１１０１０ -1005	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 901,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	909,904	100 [ 104.8]	868,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	868,000
b	(　 ) 749,161	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	746,161	100 [ 88.1]	846,948		847,000
c	(　 ) 787,534	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	812,735	100 [ 94.1]	863,693		864,000
d	(　 ) 825,066	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	885,296	100 [ 99.9]	886,182		886,000
e	(　 ) 939,144	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	924,412	100 [ 105.4]	877,051		877,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 869,000 円／㎡]

仙台青葉 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,355,999	12,173,326	39,182,673	28,864,200	10,318,473	（　0.9526） 9,829,377	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	223,394,932 円　　　　（　 742,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	234.09	Ｓ7	1,499.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	301 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～７階を事務所（各階の部分貸し）とする賃貸用建物を想定

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

想定建物に相応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.69	89.7	193.46	4,286	829,170	10.0	8,291,700
							0.0	0
2～ 7	事務所	213.94	83.7	179.16	3,429	614,340	10.0	6,143,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,499.33	84.6	1,268.42		4,515,210		45,152,100
								0

⑨年額支払賃料	4,515,210 円　×　12ヶ月　＝　 54,182,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,268.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,182,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,250,951 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,931,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,152,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 424,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,355,999 円　　　　（　 170,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-45	2,837 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,458 円/㎡　月額支払賃料（　 3,429 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-46	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,482
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,709,126 円	54,182,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,930,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,467,600 円	438,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,173,326 円　（　　　　　　 40,443 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 1,499.33 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,864,200 円（　　　　　 95,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,355,999 円
②総費用	12,173,326 円
③純収益　①－②	39,182,673 円
④建物等に帰属する純収益	28,864,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,318,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,829,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,394,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-42

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

248,000,000 円

１㎡当たりの価格

825,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町１丁目６番２３外｢一番町１－６－２０｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	事務所兼店舗ＲＣ6	中高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

裁判所や東北大学片平キャン
パスに近接する東一番丁通り
沿いの商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅南方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

サンモール一番町の南方至近に位置する商業地域であり、東北大学片平キャンパスや仙台地方裁判所に近接して
おり需要は堅調であるが、物件供給が限定的であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 855,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 596,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部の高度商業地域背後、幹線街路沿いの準高度商業地域。需要者の中心は、地元企業若しくは
資金力のある個人投資家やマンションデベロッパー等である。高度商業地域における収益物件の供給減少を背景に投資
エリアの拡大傾向がみられる他、マンション用地としての需要も旺盛であるが、供給が限定的であることから、地価は
上昇傾向にある。需要の中心は、３００㎡程度の更地で２億５千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は東一番丁
通沿いにおける商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替
不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 765,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

824,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の
地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華
街ではコロナ禍の影響から依然として地価は
下落傾向にある。

地下鉄駅・東北大学片平キャンパス・仙台地
方裁判所から徒歩圏内にあり、需要は堅調で
あることから、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1004	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	西17m市道、北11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０１０ -1055	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２３１１０６０ -15	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２３１１０１０ -1067	仙台市青葉区		建付地	（　）	正方形	南17m市道、東11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,076,099	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	1,181,599	100 [ 138.2]	854,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	855,000
b	(　 ) 1,115,968	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,025,676	100 [ 119.9]	855,443		855,000
c	(　 ) 954,547	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	971,228	100 [ 113.2]	857,975		858,000
d	(　 ) 700,563	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	757,016	100 [ 88.9]	851,537		852,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 855,000 円／㎡]

仙台青葉 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,114,862	12,515,943	38,598,919	30,314,000	8,284,919	（　0.9526） 7,892,214	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	179,368,500 円　　　　（　 596,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	215.69	Ｓ7	1,499.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	301 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階～７階：事務所（フロア貸又は部分貸）

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.69	89.7	193.46	4,250	822,205	12.0	9,866,460
							0.0	0
2～ 7	事務所	213.94	83.7	179.16	3,380	605,561	6.0	3,633,366
							0.0	0
～

～

～

計		1,499.33	84.6	1,268.42		4,455,571		31,666,656
								0

⑨年額支払賃料	4,455,571 円　×　12ヶ月　＝　 53,466,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,268.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,466,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,673,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,793,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,666,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 300,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,160,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 20,520 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,114,862 円　　　　（　 169,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-48	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,397 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-47	2,842 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,300,000 円	460,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,673,343 円	53,466,852　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,930,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,692,000 円	460,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,515,943 円　（　　　　　　 41,581 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	460,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,499.33 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,314,000 円（　　　　　 100,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,114,862 円
②総費用	12,515,943 円
③純収益　①－②	38,598,919 円
④建物等に帰属する純収益	30,314,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,284,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,892,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,368,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596,000 円／㎡）