鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1076	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１１０６０ -94	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２３１１０９０ -1050	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１１０３０ -1060	仙台市青葉区		建付地	（　）	袋地等	北西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２３１２０１０ -6	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,451	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	537,387	100 [ 79.2]	678,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	679,000
b	(　 ) 551,704	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	550,601	100 [ 84.2]	653,920		654,000
c	(　 ) 522,963	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	565,323	100 [ 85.6]	660,424		660,000
d	(　 ) 600,118	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	744,852	100 [ 112.7]	660,916		661,000
e	(　 ) 789,089	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	875,889	100 [ 99.4]	881,176		881,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 664,000 円／㎡]

仙台青葉 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,012,144	13,677,801	44,334,343	33,223,200	11,111,143	（　0.9538） 10,597,808	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	240,859,273 円　　　　（　 484,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	330.75	Ｓ6	1,778.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	498 ㎡	17.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：事務所。フロア貸し又は１棟貸しを想定。駐車場２台

⑦有効率　 75.2 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.62	60.4	158.12	4,823	762,613	12.0	9,151,356
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.75	79.6	263.25	3,626	954,545	10.0	9,545,450
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.75	79.6	263.25	3,626	954,545	10.0	9,545,450
							0.0	0
6～ 6	事務所	193.50	65.1	126.00	3,626	456,876	10.0	4,568,760
							0.0	0
～

計		1,778.12	75.2	1,337.12		5,037,669		51,901,916
								0

⑨年額支払賃料	5,037,669 円　×　12ヶ月　＝　 60,452,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	31,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 744,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,452,028 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 744,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,671,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,524,266 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,901,916 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 487,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,012,144 円　　　　（　 116,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０１２　　　　-40	3,405 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,656 円/㎡　月額支払賃料（　 3,626 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０２２　　　　-1005	6,794 ( 6,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [132.0]	100 [140.0]	4,085
c	２３１１０４２　　　　-40	2,504 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,478

仙台青葉 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,524,000 円	508,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,059,801 円	61,196,028　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,642,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,181,600 円	508,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	762,000 円	508,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,677,801 円　（　　　　　　 27,465 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	508,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 1,778.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,223,200 円（　　　　　 66,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,012,144 円
②総費用	13,677,801 円
③純収益　①－②	44,334,343 円
④建物等に帰属する純収益	33,223,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,111,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,597,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,859,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-41

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　甲斐　裕朗

TEL.

鑑定評価額

314,000,000 円

１㎡当たりの価格

630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央４丁目３番６｢中央４－３－１２｣				②地積　(㎡)	498 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:2	教習所Ｓ5	事務所ビル、店舗等が混在する商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	地下鉄仙台 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 55 ｍ、南 45 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台駅に近い幹線道路背後の
商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

地下鉄仙台駅南西方

240m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅に近く、専門学校、ホテル、共同住宅等もみられる。周辺ではホテルや複合用途の施設の建築が進んでい
る。地域内には格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。需要を反映した地価は上昇傾向にあると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 656,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 441,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の商業地域一円で、需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とする不動産業
者等である。近隣地域周辺は仙台駅に近く、専門学校やホテルを含む多様な用途が混在している。コロナ禍においても
良好な資金調達環境が継続しており、比較的堅調なオフィス賃貸市況等から、オフィスビル用地の需要は堅調である。
位置、形状等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

仙台駅西口に近い商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎とし、収益性が重視
される取引市場の実態を反映したもので実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めた
もので、主な需要者の行動原理を反映しているものの、想定要素があり流動的な側面がある。本件では、より説得力の
ある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 765,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[121.2]

[100.0]
100

631,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停
滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取
引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に
回復が見られる。

仙台駅に近接し、多様な用途が混在している
。地域に格別の変動要因はないが、周辺では
複数の開発が行われ、需要を反映した地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -15	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０２０ -90	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２３１１０９０ -1050	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１１０１０ -1076	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 954,547	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	971,228	100 [ 144.2]	673,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	674,000
b	(　 ) 547,916	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,120	100 [ 87.5]	654,994		655,000
c	(　 ) 522,963	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	565,323	100 [ 85.6]	660,424		660,000
d	(　 ) 449,451	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	537,387	100 [ 84.7]	634,459		634,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 656,000 円／㎡]

仙台青葉 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,057,597	13,988,188	43,069,409	32,686,400	10,383,009	（　0.9299） 9,655,160	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	219,435,455 円　　　　（　 441,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	330.75	Ｓ6	1,778.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	498 ㎡	17.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し又は部分貸しの１階店舗、２～６階事務所の建物を想定

⑦有効率　 75.2 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.62	60.4	158.02	4,500	711,090	12.0	8,533,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.75	79.6	263.28	3,600	947,808	10.0	9,478,080
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.75	79.6	263.28	3,600	947,808	10.0	9,478,080
							0.0	0
6～ 6	事務所	193.50	65.1	125.97	3,600	453,492	10.0	4,534,920
							0.0	0
～

計		1,778.12	75.2	1,337.11		4,955,814		50,980,320
								0

⑨年額支払賃料	4,955,814 円　×　12ヶ月　＝　 59,469,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,469,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,611,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,578,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,980,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 479,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,057,597 円　　　　（　 114,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-38	4,040 ( 3,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,630 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-1014	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,690
c	２３１１０９２　　　　-1004	2,482 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 69.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,597

仙台青葉 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,009,488 円	60,189,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,447,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,059,200 円	496,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,988,188 円　（　　　　　　 28,089 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 1,778.12 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,686,400 円（　　　　　 65,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,057,597 円
②総費用	13,988,188 円
③純収益　①－②	43,069,409 円
④建物等に帰属する純収益	32,686,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,383,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,655,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,435,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,000 円／㎡）