別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 5-39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-39 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　小西　達也   TEL.

鑑定評価額 275,000,000 円  １㎡当たりの価格 740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 540,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国分町３丁目８番７ ｢国分町３－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:4.5 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ8 中高層の事務所ビル 、店舗等が建ち並ぶ 商業地域 西11m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所西背後に位置。店舗、 事務所ビルほかマンションも 混在する。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅北西方 250m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市役所や繁華街に近く、事務所、店舗、共同住宅のほか、平面駐車場も見られる。周辺では仙台市役所本庁舎の 建て替えの検討が進んでいる。今後、順次高度利用が進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    787,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    445,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市中心部及びその周辺の商業地域、商住混在地域で、主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする 不動産業者、一般事業会社等である。海外金利の上昇や物価上昇等による影響が懸念される中でも資金調達環境は良好 であり、堅調な住宅需要やオフィス賃貸市況等から、マンションや事務所ビル素地の需要は堅調である。位置、形状、 高度利用の可否等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 仙台市役所本庁舎に近い商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格に比準して 求めたもので、各段階で収益性の観点も反映しており、実証的で規範性は高い。収益価格は、賃貸経営における収益性 の観点から求めたものであるが、本件では、手法適用の各段階に流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格 を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-33              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    801,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 743,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    681,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いてい る。円高、物価高、海外の金利高等の懸念は あるが、国内では概ね良好な資金調達環境が 続いている。 中心部に近い商業地域で、利便性の高さから 徐々に共同住宅が増えている。また、周辺で は仙台市役所本庁舎の建て替えの検討が進ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％