鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -69	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (89,297)
b	２３１１０２０ -1011	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１１０９０ -1094	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１１０１０ -1116	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３１１０１０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 324,645	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	333,499	100 [ 51.2]	651,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	651,000
b	(　 ) 407,775	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	498,845	100 [ 79.3]	629,061		629,000
c	(　 ) 560,262	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	603,655	100 [ 80.9]	746,174		746,000
d	(　 ) 551,223	100 [ 100.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	632,253	100 [ 89.2]	708,804		709,000
e	(　 ) 604,230	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	784,788	100 [ 120.2]	652,902		653,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 672,000 円／㎡]

仙台青葉 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,558,453	12,213,973	25,344,480	20,928,000	4,416,480	（　0.9315） 4,113,951	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	93,498,886 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	129.78	Ｓ10	1,119.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	224 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１０階事務所（フロア貸し）とする賃貸用建物を想定

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

用途、規模等を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.78	86.2	111.87	4,012	448,822	10.0	4,488,220
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	86.5	95.15	3,343	318,086	6.0	1,908,516
							0.0	0
3～10	事務所	110.00	86.5	95.15	3,343	318,086	6.0	1,908,516
							0.0	0
～

～

計		1,119.78	86.5	968.22		3,311,596		21,664,864
								0

⑨年額支払賃料	3,311,596 円　×　12ヶ月　＝　 39,739,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,739,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,384,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,354,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,664,864 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,558,453 円　　　　（　 167,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０７２　　　　-27	3,650 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,360 円/㎡　月額支払賃料（　 3,343 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０７２　　　　-24	3,094 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,701
c	２３１１０７２　　　　-30	3,052 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,095

仙台青葉 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,280,000 円	320,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,960,873 円	39,739,152　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,069,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	320,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,213,973 円　（　　　　　　 54,527 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9315

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	320,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,119.78 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,928,000 円（　　　　　 93,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,558,453 円
②総費用	12,213,973 円
③純収益　①－②	25,344,480 円
④建物等に帰属する純収益	20,928,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,416,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,113,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,498,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-38

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

624,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町１丁目１５番１９｢一番町１－１５－３３｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＲＣ3F1B	中層事務所ビル、低層店舗等が混在する商業地域	北東27m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地南部に位置する幹
線道路沿いの商業地域

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅南方

550m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層事務所や低層店舗が混在する地域であるが、近年はマンション建設が活発であり、今後もマンションの増加
が続くと予測する。仙台中心部の投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 656,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 373,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部の商業地域及び商住混在地域。需要者は、県内外の事業法人、マンション開発業者、不動
産業者等が中心である。青葉通一番町駅から徒歩圏の幹線道路沿いの商業地域であり、マンション用地としての需要は
堅調である。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地における取引は投資採算性を重視しており、取引事例は収益性を十分に考慮した価格で取引されていると考えら
れることから、比準価格は収益性を踏まえた市場性を反映したものと認められる。よって、信頼性の高い取引事例によ
り求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 673,000 円／㎡

[109.1]
100

100
[ 99.0]

100
[119.3]

[100.0]
100

622,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    573,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、コロナ禍によ
り店舗系用途の一部に弱含みが見られる。

五橋通沿いの商業地域であり、オフィス用地
、マンション用地としての需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -1011	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０３０ -59	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3.4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
c	２３１１０６０ -65	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -17	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,775	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	498,845	100 [ 75.5]	660,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	661,000
b	(　 ) 825,066	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	885,296	100 [ 133.9]	661,162		661,000
c	(　 ) 708,545	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	734,053	100 [ 113.9]	644,471		644,000
d	(　 ) 544,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	578,961	100 [ 87.7]	660,161		660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 656,000 円／㎡]

仙台青葉 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,401,670	8,827,322	26,574,348	22,710,600	3,863,748	（　0.9512） 3,675,197	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	83,527,205 円　　　　（　 373,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	129.78	Ｓ10	1,119.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	224 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～９階事務所（各階フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.78	86.2	111.93	3,700	414,141	10.0	4,141,410
							0.0	0
2～10	事務所	110.00	86.5	95.17	3,200	304,544	6.0	1,827,264
							0.0	0
～

～

～

計		1,119.78	86.5	968.46		3,155,037		20,586,786
								0

⑨年額支払賃料	3,155,037 円　×　12ヶ月　＝　 37,860,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,860,444 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,650,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,210,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,586,786 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 191,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,401,670 円　　　　（　 158,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-45	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-45	2,837 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,318
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,705,000 円	341,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,893,022 円	37,860,444　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,069,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,478,200 円	341,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,827,322 円　（　　　　　　 39,408 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,119.78 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,710,600 円（　　　　　 101,387 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,401,670 円
②総費用	8,827,322 円
③純収益　①－②	26,574,348 円
④建物等に帰属する純収益	22,710,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,863,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,675,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,527,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,000 円／㎡）