鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1076	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１１０２０ -1011	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１３０１０ -42	仙台市若林区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
d	２３１２０１０ -7	仙台市宮城野区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)
e	２３１２０１０ -5	仙台市宮城野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,451	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	537,387	100 [ 93.7]	573,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 407,775	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	498,845	100 [ 93.6]	532,954		533,000
c	(　 ) 757,598	100 [ 100.0]	[ 112.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	773,439	100 [ 98.5]	785,217		785,000
d	(　 ) 412,541	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	441,419	100 [ 79.3]	556,644		557,000
e	(　 ) 595,781	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	648,210	100 [ 107.1]	605,238		605,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.37	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

仙台青葉 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,821,768	21,984,072	68,837,696	59,056,200	9,781,496	（　0.9315） 9,111,464	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	207,078,727 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	378.40	ＲＣ9	3,334.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	667 ㎡	23.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離： 28.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～９階：事務所（部分貸し）、機械式駐車場３４台

⑦有効率　 69.4 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	378.40	55.0	208.12	3,601	749,440	10.0	7,494,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	333.99	70.0	233.79	3,001	701,604	10.0	7,016,040
							0.0	0
3～ 9	事務所	371.81	72.0	267.70	3,001	803,368	10.0	8,033,680
							0.0	0
塔屋～		19.60

～

計		3,334.66	69.4	2,315.81		7,074,620		70,746,200
								0

⑨年額支払賃料	7,074,620 円　×　12ヶ月　＝　 84,895,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,315.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,895,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 11,016,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,754,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,156,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,746,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 665,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,821,768 円　　　　（　 136,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０１２　　　　-11	2,542 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	2,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,026 円/㎡　月額支払賃料（　 3,001 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０４２　　　　-33	3,336 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,344
c	２３１１０９２　　　　-75	2,702 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,943

仙台青葉 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,709,000 円	903,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,795,572 円	95,911,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,011,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,210,600 円	903,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,354,500 円	903,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	903,000 円	903,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,984,072 円　（　　　　　　 32,960 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9315

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	903,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 3,334.66 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,056,200 円（　　　　　 88,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,821,768 円
②総費用	21,984,072 円
③純収益　①－②	68,837,696 円
④建物等に帰属する純収益	59,056,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,781,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,111,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,078,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-34

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

360,000,000 円

１㎡当たりの価格

540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区五橋１丁目４番８｢五橋１－４－２４｣				②地積　(㎡)	667 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	台形 1:1.2	事務所ＳＲＣ9	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北8.2m市道	水道、ガス、下水	五橋 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東二番丁通の東側背後に、中
高層のオフィスビル・マンシ
ョン等が存する商業地域

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

五橋駅北西方

280m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

令和５年４月に開校予定の東北学院大学「五橋キャンパス」に近接し、学生向けを中心とする賃貸マンション用
地等への需要は極めて旺盛であり、取得競争は激しいことから、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉通・広瀬通・定禅寺通沿い等の中心オフィス街や一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置する商
業地域等と判定される。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産投資法人、地元企業及び個人投資家等が中心とな
る。仙台駅前地区から徒歩圏内に位置し、東北学院大学の五橋キャンパス開校の影響から、賃貸マンション需要が旺盛
であることから、地価は上昇傾向にある。需要の中心は、６５０㎡程度の更地で３億５千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は東二番丁
通背後に位置する商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代
替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の
地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華
街ではコロナ禍の影響から依然として地価は
下落傾向にある。

東北学院大学五橋キャンパス開校の影響を受
けて、賃貸マンション用地等の需要は極めて
旺盛であり、地価は上昇傾向にあるものと思
料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -1093	仙台市青葉区		底地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０１０ -1076	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２３１１０２０ -1011	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -17	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 319,428) 580,778	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	637,164	100 [ 108.1]	589,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	589,000
b	(　 ) 449,451	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	541,295	100 [ 91.2]	593,525		594,000
c	(　 ) 407,775	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	528,189	100 [ 90.0]	586,877		587,000
d	(　 ) 544,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	578,961	100 [ 97.5]	593,806		594,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

仙台青葉 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	88,378,560	22,207,921	66,170,639	56,739,900	9,430,739	（　0.9526） 8,983,722	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	204,175,500 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	378.40	ＲＣ9	3,334.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	667 ㎡	23.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離： 28.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階～９階を全て事務所（フロア貸又は部分貸）、タワー式駐車場３４台分設置

⑦有効率　 70.2 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	378.40	55.0	208.12	3,300	686,796	10.0	6,867,960
							0.0	0
2～ 2	事務所	333.99	70.0	233.79	2,985	697,863	6.0	4,187,178
							0.0	0
3～ 5	事務所	371.81	73.0	271.42	2,935	796,618	6.0	4,779,708
							0.0	0
6～ 9	事務所	371.81	73.0	271.42	2,885	783,047	6.0	4,698,282
							0.0	0
塔屋～		19.60

計		3,334.66	70.2	2,341.85		6,906,701		44,187,390
								0

⑨年額支払賃料	6,906,701 円　×　12ヶ月　＝　 82,880,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,341.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,880,412 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 10,200,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 5,119,423 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	87,960,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,187,390 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 417,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	88,378,560 円　　　　（　 132,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０１２　　　　-5	2,702 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,935 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-45	2,837 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,079
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,305,000 円	861,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,654,021 円	93,080,412　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,744,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,782,200 円	861,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,207,921 円　（　　　　　　 33,295 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	861,000,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 3,334.66 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,739,900 円（　　　　　 85,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	88,378,560 円
②総費用	22,207,921 円
③純収益　①－②	66,170,639 円
④建物等に帰属する純収益	56,739,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,430,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,983,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,175,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）