鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1018	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北西6m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
b	２３１１０１０ -1119	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
c	２３１１０９０ -94	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西6m、南東4.8m、三方路		２中専高度地区2種 (70,200)
d	２３１１０１０ -1132	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		準工高度地区4種特別業務地区 (70,200)
e	２３１１０６０ -59	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,881	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.5]	108,748	100 [ 99.0]	109,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	96,491	100 [ 86.7]	111,293		111,000
c	(　 ) 68,897	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	67,258	100 [ 62.6]	107,441		107,000
d	(　 ) 65,038	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,534	100 [ 58.7]	113,346		113,000
e	(　 ) 80,077	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	86,186	100 [ 78.2]	110,212		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

仙台青葉 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,930,253	5,587,332	19,342,921	16,672,700	2,670,221	（　0.9526） 2,543,653	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	57,810,295 円　　　　（　 84,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅	243.40	ＲＣ6	1,267.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	686 ㎡	29.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅、店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ、４０㎡程度

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.95	69.3	117.70	2,350	276,595	6.0	1,659,570
							0.0	0
2～ 4	住宅	243.40	96.7	235.40	1,747	411,244	2.0	822,488
							1.0	411,244
5～ 6	住宅	183.55	96.2	176.55	1,799	317,613	2.0	635,226
							1.0	317,613
～

～

計		1,267.25	92.9	1,177.00		2,145,553		5,397,486
								1,868,958

⑨年額支払賃料	2,145,553 円　×　12ヶ月　＝　 25,746,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,746,636 円　　×　　 7.5 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 7.5 ％　＝　　 1,981,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,437,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,397,486 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,868,958 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 443,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,930,253 円　　　　（　 36,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０１２　　　　-43	1,650 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,787 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-5	1,774 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,774
c	２３１１０９２　　　　-16	1,604 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,759

仙台青葉 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,012,000 円	253,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,320,932 円	26,418,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,580,600 円	253,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,587,332 円　（　　　　　　 8,145 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,267.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,672,700 円（　　　　　 24,304 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,930,253 円
②総費用	5,587,332 円
③純収益　①－②	19,342,921 円
④建物等に帰属する純収益	16,672,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,670,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,543,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,810,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-30

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

74,100,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区北根４丁目４０５番４外｢北根４－１－１１｣				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区4種 (90,300)
	1.2:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が混在する県道沿いの商業地域	東25m県道	水道、ガス、下水	黒松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 250 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道仙台泉線沿いに低層店舗
、併用住宅等の建ち並ぶ路線
商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

黒松駅

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市中心部と副都心泉中央地区を結ぶ交通量の多い県道仙台泉線沿いの路線商業地域で、店舗用地の需要は弱
含みだが、賃貸マンション用地としての需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は仙台市青葉区及び泉区を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心
は県内外における沿道サービス関連の事業者の他、地下鉄「黒松」駅へ近接していることから賃貸マンション経営を図
る法人や富裕層も含まれる。店舗用地の需要は弱含みだが、賃貸マンション用地としての需要は堅調であり、地価は緩
やかな上昇傾向で推移するものと思料する。需要の中心は、７００㎡程度の更地で７千５百万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は県道仙台
泉線沿いの路線商業地域としての地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は
、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性をも考慮して意思決定することから、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-47 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[101.0]

100
[ 97.9]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の
地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華
街ではコロナ禍の影響から依然として地価は
下落傾向にある。

交通量の多い県道仙台泉線沿いの路線商業地
域だが、地下鉄「黒松」駅に近接し、賃貸マ
ンション用地としての需要は堅調で、地価は
微増傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1018	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北西6m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (100,300)
b	２３１１０６０ -6	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
c	２３１１０１０ -1119	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	西22m県道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
d	２３１１０６０ -66	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,881	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.5]	109,382	100 [ 100.0]	109,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 50,314	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	102,339	100 [ 93.0]	110,042		110,000
c	(　 ) 74,081	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	96,491	100 [ 88.3]	109,276		109,000
d	(　 ) 83,410	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,244	100 [ 75.5]	111,581		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

仙台青葉 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,637,041	5,994,528	19,642,513	17,199,900	2,442,613	（　0.9526） 2,326,833	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	52,882,568 円　　　　（　 77,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅	243.40	Ｓ6	1,267.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区4種	90 ％	300 ％	300 ％	686 ㎡	29.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡）

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.95	69.3	117.70	2,300	270,710	6.0	1,624,260
							0.0	0
2～ 4	住宅	243.40	96.7	235.40	1,784	419,954	1.0	419,954
							1.0	419,954
5～ 6	住宅	183.55	96.2	176.55	1,820	321,321	1.0	321,321
							1.0	321,321
～

～

計		1,267.25	92.9	1,177.00		2,173,214		3,526,764
								1,902,504

⑨年額支払賃料	2,173,214 円　×　12ヶ月　＝　 26,078,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,078,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,605,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,145,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,526,764 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,902,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 458,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,637,041 円　　　　（　 37,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０５２　　　　-1	1,642 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,876	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,824 円/㎡　月額支払賃料（　 1,784 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０５２　　　　-2	1,518 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,305,000 円	261,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,337,528 円	26,750,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,662,200 円	261,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,994,528 円　（　　　　　　 8,738 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,267.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,199,900 円（　　　　　 25,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,637,041 円
②総費用	5,994,528 円
③純収益　①－②	19,642,513 円
④建物等に帰属する純収益	17,199,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,442,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,326,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,882,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,100 円／㎡）