鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０９０ -1095	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,330)
b	２３１１０９０ -1102	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,354)
c	２３１１０１０ -4	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２３１１０３０ -60	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２３１１０３０ -1017	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 779,722	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	743,855	100 [ 95.0]	783,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	783,000
b	(　 ) 620,468	100 [ 100.0]	[ 91.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	570,956	100 [ 70.0]	815,651		816,000
c	(　 ) 1,115,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,024,662	100 [ 129.2]	793,082		793,000
d	(　 ) 749,161	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	746,161	100 [ 91.8]	812,812		813,000
e	(　 ) 453,484	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	473,296	100 [ 58.0]	816,028		816,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

仙台青葉 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,880,155	7,954,098	23,926,057	17,582,400	6,343,657	（　0.9278） 5,885,645	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	133,764,659 円　　　　（　 503,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	148.51	ＲＣ6F1B	947.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	360 ％	266 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 42.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～６階を店舗とする賃貸用建物を想定。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

ワンフロアを２分割可能。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	148.50	85.6	127.10	4,213	535,472	10.0	5,354,720
							0.0	0
1～ 1	店舗	148.50	71.4	106.05	5,615	595,471	10.0	5,954,710
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.00	75.1	106.60	3,510	374,166	10.0	3,741,660
							0.0	0
3～ 5	店舗	142.00	78.6	111.60	3,510	391,716	10.0	3,917,160
							0.0	0
6～ 6	店舗	82.70	63.2	52.30	3,510	183,573	10.0	1,835,730
							0.0	0

計		947.70	76.7	726.85		2,863,830		28,638,300
								0

⑨年額支払賃料	2,863,830 円　×　12ヶ月　＝　 34,365,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,365,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,749,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,616,683 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,638,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 263,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,880,155 円　　　　（　 119,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０１２　　　　-40	3,405 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,539 円/㎡　月額支払賃料（　 3,510 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０１２　　　　-7	3,211 ( 3,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,211
c	２３１１０３２　　　　-51	4,036 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,669

仙台青葉 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,718,298 円	34,365,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,695,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,692,800 円	264,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,954,098 円　（　　　　　　 29,903 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 947.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,582,400 円（　　　　　 66,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,880,155 円
②総費用	7,954,098 円
③純収益　①－②	23,926,057 円
④建物等に帰属する純収益	17,582,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,343,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,885,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,764,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-29

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

203,000,000 円

１㎡当たりの価格

765,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区一番町３丁目８番３｢一番町３－８－４｣				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ5F1B	店舗、飲食店等の中高層ビルの建ち並ぶ商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	青葉通一番町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード街背後の商業地域
。飲食店、美容院、小売店舗
が混在する。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

青葉通一番町駅北方

170m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食・小売業向けのテナントビルが集積する地域。コロナ禍で減少した客足は徐々に回復傾向。コロナ後を見据
えた積極的な取引もあるが、投資対象としてやや停滞気味。中期的には当地域の需要は徐々に回復すると予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 519,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一番町及び中央通のアーケード街背後の飲食・アパレル関連の店舗が集積する商業地域。典型的需要者
は地元不動産業者、個人投資家等。上層階のテナント入居は厳しく路面店との賃料の差も大きい。昼間の客足は戻りつ
つあり、新たな店舗等の進出の動きも把握できる。仙台駅周辺に比べると当地域の客足の戻りは鈍いが、周辺地域で再
開発の計画もあって積極的な不動産投資も散見される。土地で総額２億～５億円程度の取引が主流。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は地
価上昇局面においては特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、経済情勢を反映し
た取引時点が新しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的
確に反映している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投
資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件
需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取
引が把握される。

コロナ禍でテナントが撤退後、新たに入居が
決まるケースも見受けられる。一方、商業ビ
ルの飲食、小売りの大規模、高額の賃貸物件
は苦戦が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1005	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	２３１１０２０ -72	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２３１１０３０ -60	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０１０ -4	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	２３１１０３０ -82	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 939,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	920,729	100 [ 112.2]	820,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	821,000
b	(　 ) 1,001,369	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	831,136	100 [ 87.3]	952,046		952,000
c	(　 ) 749,161	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	746,161	100 [ 93.6]	797,181		797,000
d	(　 ) 1,115,968	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,024,662	100 [ 125.0]	819,730		820,000
e	(　 ) 787,534	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	812,735	100 [ 103.8]	782,982		783,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

仙台青葉 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,079,276	8,352,335	24,726,941	18,188,400	6,538,541	（　0.9299） 6,080,189	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	138,186,114 円　　　　（　 519,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	148.50	ＲＣ6F1B	947.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	360 ％	266 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 42.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～６階：飲食店舗等（部分貸し）

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	148.50	85.6	127.10	4,344	552,122	12.0	6,625,464
							0.0	0
1～ 1	店舗	148.50	71.4	106.05	5,792	614,242	12.0	7,370,904
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.00	75.1	106.60	3,620	385,892	10.0	3,858,920
							0.0	0
3～ 5	店舗	142.00	78.6	111.60	3,620	403,992	10.0	4,039,920
							0.0	0
6～ 6	店舗	82.70	63.2	52.30	3,620	189,326	10.0	1,893,260
							0.0	0

計		947.70	76.7	726.85		2,953,558		31,868,308
								0

⑨年額支払賃料	2,953,558 円　×　12ヶ月　＝　 35,442,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 726.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,442,696 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,658,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,784,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,868,308 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,079,276 円　　　　（　 124,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-31	4,013 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [118.0]	3,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０４２　　　　-32	4,864 ( 4,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [111.0]	3,912
c	２３１１０１２　　　　-7	3,211 ( 3,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,380

仙台青葉 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,772,135 円	35,442,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,695,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,815,200 円	276,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	414,000 円	276,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,352,335 円　（　　　　　　 31,400 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 277,000 円／㎡　×　 947.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,188,400 円（　　　　　 68,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,079,276 円
②総費用	8,352,335 円
③純収益　①－②	24,726,941 円
④建物等に帰属する純収益	18,188,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,538,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,080,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,186,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519,000 円／㎡）