別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 5-28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-28 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 744,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 560,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区上杉３丁目１番外 ｢上杉３－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 1.5:1 事務所兼共同住宅 ＲＣ6 事務所ビル、税務署 等が混在する商業地 域 西36m市道 水道、ガス、下水 勾当台公園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 官公庁に近い事務所ビル主体 の商業地域であるが、マンシ ョンも増加している。 街 路 ３６ｍ市道 交通 施設 勾当台公園駅北東方 600m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 事務所ビルが多い商業地域であるが中心部に近く利便性が高いため、今後もマンションが増加すると予測する。 上杉地区の人気は根強く、オフィス用地、マンション用地としての需要は堅調に推移し地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    775,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    414,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路及び準幹線道路沿いで、仙台市中心部とその周辺の商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は法 人企業や投資家、不動産開発業者、マンション素地取得を目的とするデベロッパー等が中心である。利便性の高い幹線 道路沿いの商業地域であり人気は根強く、オフィス用地、マンション用地としての需要は堅調に推移している。需要の 中心となる価格帯は画地規模によりまちまちで把握し難いが、３００㎡程度の更地で２億３千万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では賃貸用の店舗、事務所兼共同住宅等が見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、最近 の建築費高止まり等をも反映して、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は広域的に収集検討し選択した 事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映した説得力のある価格と認められる。従って、本件では実証性 のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 5-18              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    673,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [ 99.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 743,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    694,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 愛宕上杉通沿いの商業地域であり、オフィス 用地、マンション用地としての需要は堅調に 推移し、人気は根強く需要を反映した地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％