別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 5-27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-27 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区宮町２丁目５９番３外 ｢宮町２－１－６７｣ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区4種 駐車付置義務 (90,300) 1:4.5 店舗兼共同住宅 ＲＣ3 店舗付共同住宅、小 売店舗等が建ち並ぶ 商業地域 東15m市道 水道、ガス、下水 仙台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くは東照宮門前町として発 展。道路拡幅後、中低層店舗 、共同住宅等が整然と連坦。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 仙台駅北方 1.3km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区4種 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部への接近性が比較的良好で、中低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。建替え等により今後も 店舗付中層共同住宅等の増加が期待されるが、当分の間現状維持と予測。地価は需要を反映し上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部の外縁部に所在し、中低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域及びその周辺の商住 混在地域等である。主な需要者は県内の不動産会社や市内の中小事業者等と考えられる。店舗用地単独での商業地需要 は強くはないものの、小規模画地を含む周辺の旺盛な住宅地需要に裏打ちされて、店舗併用共同住宅に対する需要は堅 調に推移している。需要の中心となる価格帯は５００㎡程度の土地で総額１億５，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の主たる需要者は不動産会社や市内の中小事業者等と考えられ、同一需給圏内の土地取引動向や地価水準 のみならず、住宅・店舗事務所等の賃料、利回り等の動向に着眼した収益性にも留意して取引の意思決定を行うものと 考えられる。試算した比準価格は現実の市場を適切に反映している説得力のある価格と認められる。本件においては、 信頼性のある取引事例による実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　青葉 5-16                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 近隣地域、周辺地域において低層利用による 建替えが進み、小規模画地を中心に需要は増 加傾向にある、地価は需要を反映し上昇基調 を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +4.7 ％