鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０３０ -60	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１１０３０ -82	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -59	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3.4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
e	２３１１０１０ -1005	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 901,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	909,904	100 [ 105.0]	866,575	街路　　 -1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	867,000
b	(　 ) 749,161	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	746,161	100 [ 89.1]	837,442		837,000
c	(　 ) 787,534	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	812,735	100 [ 94.8]	857,315		857,000
d	(　 ) 825,066	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	885,296	100 [ 100.0]	885,296		885,000
e	(　 ) 939,144	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	924,412	100 [ 106.1]	871,265		871,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 863,000 円／㎡]

仙台青葉 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,413,529	29,122,023	103,291,506	77,803,000	25,488,506	（　0.9299） 23,701,762	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	538,676,409 円　　　　（　 657,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	555.06	ＲＣ9F1B	4,708.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	820 ㎡	34.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、３～９階を共同住宅（約４３㎡×７０戸）とし、立体駐車場２７台を併設する賃貸用建物を想定

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	490.50

1～ 1	店舗	459.86	78.7	361.86	4,361	1,578,071	10.0	15,780,710
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.16	81.4	443.91	3,283	1,457,357	6.0	8,744,142
							0.0	0
3～ 9	居宅	459.06	94.0	431.52	2,565	1,106,849	1.0	1,106,849
							1.0	1,106,849
～

計		4,708.94	81.3	3,826.41		10,783,371		32,272,795
								7,747,943

⑨年額支払賃料	10,783,371 円　×　12ヶ月　＝　 129,400,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 8,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	129,400,452 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 8,100,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 7,280,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	130,220,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,272,795 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 306,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,747,943 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,886,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,413,529 円　　　　（　 161,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-41	2,510 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,622 円/㎡　月額支払賃料（　 2,565 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-42	2,413 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,050,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,875,023 円	137,500,452　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,435,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,342,000 円	1,210,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,122,023 円　（　　　　　　 35,515 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 4,708.94 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,803,000 円（　　　　　 94,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,413,529 円
②総費用	29,122,023 円
③純収益　①－②	103,291,506 円
④建物等に帰属する純収益	77,803,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,488,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,701,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 538,676,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 657,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-21

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

TEL.

鑑定評価額

677,000,000 円

１㎡当たりの価格

825,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区上杉２丁目６３番５外｢上杉２－４－２１｣				②地積　(㎡)	820 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ12	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	西22m県道、背面道	水道、ガス、下水	北四番丁 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗・事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地北部の県道沿いに
事務所ビル、マンション等が
建ち並ぶ商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

北四番丁駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションの建設が多く見られる地域であり、今後もマンション化が進むと予測する。近くで進行中の東北
大学農学部跡地の大規模開発の影響で投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗・事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 867,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 497,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部とその周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は、事業会社や投資家、マンション素地
取得を目的とするデベロッパー等が中心である。周辺で東北大学農学部跡地の大規模複合開発事業が進捗中であり、需
要者の物件取得意欲は堅調である。需要の中心となる価格帯は、８００㎡程度の更地で６～７億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では店舗・事務所兼共同住宅が多いが、需要としては自用目的のほか、投資目的も見られるため、収益価格は一定
の規範性を有する。よって、本件においては、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 673,000 円／㎡

[109.1]
100

100
[ 99.0]

100
[ 90.2]

[100.0]
100

822,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、コロナ禍によ
り店舗系用途の一部に弱含みが見られる。

東北大学農学部跡地の大規模複合開発エリア
に近く、さらなる利便性の向上が期待される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -20	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北17.3m市道、西3.5m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
b	２３１１０２０ -1102	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
c	２３１１０３０ -17	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
d	２３１１０１０ -100	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	東11.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,161	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	572,084	100 [ 65.5]	873,411	街路　　 -1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	873,000
b	(　 ) 612,538	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	675,017	100 [ 77.8]	867,631		868,000
c	(　 ) 544,512	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	578,961	100 [ 67.3]	860,269		860,000
d	(　 ) 676,461	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	729,154	100 [ 84.0]	868,040		868,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 867,000 円／㎡]

仙台青葉 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	130,047,952	29,491,377	100,556,575	81,716,000	18,840,575	（　0.9526） 17,947,532	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	407,898,455 円　　　　（　 497,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅	545.16	ＲＣ9F1B	4,708.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	820 ㎡	34.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所（各階部分貸し）、３階～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７０㎡）を想定。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	459.86	78.7	361.86	4,500	1,628,370	10.0	16,283,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	545.16	81.4	443.91	3,200	1,420,512	6.0	8,523,072
							0.0	0
3～ 6	住宅	459.06	94.0	431.52	2,480	1,070,170	2.0	2,140,340
							1.0	1,070,170
7～ 9	住宅	459.06	94.0	431.52	2,500	1,078,800	2.0	2,157,600
							1.0	1,078,800
地下 1～ 1	駐車場	490.50

計		4,708.94	81.3	3,826.41		10,565,962		39,840,932
								7,517,080

⑨年額支払賃料	10,565,962 円　×　12ヶ月　＝　 126,791,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,826.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,776,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	126,791,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,776,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,728,377 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,839,167 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,840,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 378,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,517,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,830,296 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	130,047,952 円　　　　（　 158,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-39	2,398 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０２２　　　　-40	2,708 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,579
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,200,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,728,377 円	134,567,544　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,435,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,648,000 円	1,240,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,240,000 円	1,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,491,377 円　（　　　　　　 35,965 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,240,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,708.94 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,716,000 円（　　　　　 99,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	130,047,952 円
②総費用	29,491,377 円
③純収益　①－②	100,556,575 円
④建物等に帰属する純収益	81,716,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,840,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,947,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,898,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,000 円／㎡）