鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -1017	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２３１１０１０ -20	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北17.3m市道、西3.5m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
c	２３１１０２０ -90	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１１０６０ -1012	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,240)
e	２３１１０６０ -1026	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、東4m、角地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,484	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	473,296	100 [ 88.2]	536,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	537,000
b	(　 ) 536,161	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	572,084	100 [ 99.6]	574,382		574,000
c	(　 ) 547,916	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	573,120	100 [ 98.0]	584,816		585,000
d	(　 ) 559,434	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	626,566	100 [ 103.1]	607,726		608,000
e	(　 ) 499,045	100 [ 100.0]	[ 112.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	551,396	100 [ 98.7]	558,659		559,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

仙台青葉 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,299,000	13,430,754	46,868,246	37,096,200	9,772,046	（　0.9278） 9,066,504	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	206,056,909 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	301.39	ＲＣ10	2,307.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	582 ㎡	19.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階～１０階は平均賃貸面積３６㎡の単身者向け共同住宅

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

建物に即応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.39	74.3	223.88	4,200	940,296	10.0	9,402,960
							0.0	0
2～ 4	住宅	223.58	80.7	180.48	2,473	446,327	2.0	892,654
							1.0	446,327
5～ 7	住宅	223.58	80.7	180.48	2,498	450,839	2.0	901,678
							1.0	450,839
8～ 9	住宅	223.58	80.7	180.48	2,498	450,839	2.0	901,678
							1.0	450,839
10～10	住宅	217.95	80.3	175.04	2,522	441,451	2.0	882,902
							1.0	441,451

計		2,307.98	79.8	1,842.76		4,974,923		17,472,214
								4,034,627

⑨年額支払賃料	4,974,923 円　×　12ヶ月　＝　 59,699,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,699,076 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,776,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,162,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,472,214 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 164,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,034,627 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 972,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,299,000 円　　　　（　 103,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-1021	2,607 ( 2,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,473 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３１１０２２　　　　-1	2,382 ( 2,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,456
c	２３１１０１２　　　　-18	2,682 ( 2,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,629

仙台青葉 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,785,000 円	557,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,146,954 円	62,939,076　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 703,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,681,400 円	557,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	557,000 円	557,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,430,754 円　（　　　　　　 23,077 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	557,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,096,200 円（　　　　　 63,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,299,000 円
②総費用	13,430,754 円
③純収益　①－②	46,868,246 円
④建物等に帰属する純収益	37,096,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,772,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,066,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,056,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-15

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

319,000,000 円

１㎡当たりの価格

548,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区大町２丁目７番１５｢大町２－７－２０｣				②地積　(㎡)	582 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	マンション、店舗、病院等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	大町西公園 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

仙台市営地下鉄東西線大町西
公園駅から徒歩圏内で店舗付
共同住宅が多い商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大町西公園駅北東方

310m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄大町西公園駅は乗車人数が順調に伸びており、周辺の同じく幹線道路背後の地域では分譲マンションの新
築工事も進捗中である。仙台市中心部のマンション適地の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 572,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 453,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部青葉通・広瀬通・定禅寺通沿線、一番町通・中央通等の繁華街の背後に位置するマンショ
ン利用可能な商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人、デベロッパーが中心で、個人投資家も含まれると
考えられる。中心部の画地条件に優れたマンション適地は需要者の投資意欲も旺盛で、地下鉄東西線「大町西公園」駅
の徒歩利用が可能なため需要は堅調である。需要の中心は、２００坪程度の更地で３億５千万円程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的事業者はデベロッパー等であり、実際の売買事例を参考に取引に入ることから、比準価格は市場参加者の意思を
反映した実証的な価格といえる。また、典型的需要者は収益性の観点から意思決定を下す事業法人等であるが、収益価
格は収入や空室率の査定等の想定要素を含んでいることから、相対的に実証性に劣る。そこで、本件では、比準価格を
重視しつつ、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 494,000 円／㎡

[109.7]
100

100
[100.0]

100
[100.3]

[100.0]
100

540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    518,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市の商業地域は画地条件に優れる物件は
供給不足が続いており、需要は旺盛である。
再開発プロジェクトを利用した新築計画も散
見される。

周囲では分譲マンションの新築が散見され、
最寄駅利用客数も順調に伸びており、引き続
きマンションも見られる商業地域として成熟
しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -20	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	北17.3m市道、西3.5m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
b	２３１１０１０ -1033	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,300)
c	２３１１０１０ -1076	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１１０１０ -1116	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,161	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	572,084	100 [ 102.2]	559,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	560,000
b	(　 ) 524,183	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	559,475	100 [ 95.4]	586,452		586,000
c	(　 ) 449,451	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	537,387	100 [ 96.8]	555,152		555,000
d	(　 ) 551,223	100 [ 100.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	632,253	100 [ 110.2]	573,732		574,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 572,000 円／㎡]

仙台青葉 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,628,373	13,240,243	50,388,130	37,895,400	12,492,730	（　0.9278） 11,590,755	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	263,426,250 円　　　　（　 453,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	301.39	ＲＣ10	2,307.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	582 ㎡	19.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階～１０階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡）

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

建物に応じた標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.39	74.3	223.88	4,190	938,057	10.0	9,380,570
							0.0	0
2～ 4	住宅	223.58	80.7	180.48	2,628	474,301	2.0	948,602
							1.0	474,301
5～ 7	住宅	223.58	80.7	180.48	2,681	483,867	2.0	967,734
							1.0	483,867
8～ 9	住宅	223.58	80.7	180.48	2,681	483,867	2.0	967,734
							1.0	483,867
10～10	住宅	217.95	80.3	175.04	2,760	483,110	2.0	966,220
							1.0	483,110

計		2,307.98	79.8	1,842.76		5,263,405		18,031,266
								4,325,348

⑨年額支払賃料	5,263,405 円　×　12ヶ月　＝　 63,160,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,842.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,160,860 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,984,052 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,416,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,031,266 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,325,348 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,042,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,628,373 円　　　　（　 109,327 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-37	2,477 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,688 円/㎡　月額支払賃料（　 2,628 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３１１０３２　　　　-41	2,510 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,728
c	２３１１０４２　　　　-2	2,540 ( 2,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,728

仙台青葉 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,276,000 円	569,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,320,043 円	66,400,860　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 702,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,803,800 円	569,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	569,000 円	569,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	569,000 円	569,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,240,243 円　（　　　　　　 22,750 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	569,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,307.98 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,895,400 円（　　　　　 65,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,628,373 円
②総費用	13,240,243 円
③純収益　①－②	50,388,130 円
④建物等に帰属する純収益	37,895,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,492,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,590,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,426,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 453,000 円／㎡）