鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -67	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、北30m、角地		商業 (100,500)
b	２３１１０２０ -1011	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１１０６０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０１０ -1133	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南46m市道、東30m、西6m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e	２３１１０１０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 878,366	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	914,415	100 [ 95.0]	962,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	963,000
b	(　 ) 407,775	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	498,845	100 [ 50.7]	983,915		984,000
c	(　 ) 901,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	909,904	100 [ 90.3]	1,007,646		1,010,000
d	(　 ) 903,214	100 [ 100.0]	[ 113.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	1,051,130	100 [ 99.8]	1,053,236		1,050,000
e	(　 ) 604,230	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	784,788	100 [ 80.2]	978,539		979,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 989,000 円／㎡]

仙台青葉 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,371,211	15,376,944	47,994,267	38,287,900	9,706,367	（　0.9299） 9,025,951	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	205,135,250 円　　　　（　 559,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	209.00	Ｓ10	2,130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	367 ㎡	29.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１０階が事務所の高層店舗付事務所ビル

⑦有効率　 56.2 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.00	46.9	98.00	6,170	604,660	12.0	7,255,920
							0.0	0
2～10	事務所	209.00	58.4	122.00	4,443	542,046	10.0	5,420,460
							0.0	0
塔屋～		40.00

～

～

計		2,130.00	56.2	1,196.00		5,483,074		56,040,060
								0

⑨年額支払賃料	5,483,074 円　×　12ヶ月　＝　 65,796,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,796,888 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,960,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,836,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,040,060 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 535,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,371,211 円　　　　（　 172,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-1014	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,480 円/㎡　月額支払賃料（　 4,443 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３１１０４２　　　　-19	3,350 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,467
c	２３１１０３２　　　　-1016	5,804 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	4,643

仙台青葉 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,324,000 円	581,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,289,844 円	65,796,888　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,674,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,926,200 円	581,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,376,944 円　（　　　　　　 41,899 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	581,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,287,900 円（　　　　　 104,327 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,371,211 円
②総費用	15,376,944 円
③純収益　①－②	47,994,267 円
④建物等に帰属する純収益	38,287,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,706,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,025,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,135,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 559,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-12

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

944,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区五橋１丁目１番３｢五橋１－１－１７｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 2:1	事務所兼店舗ＳＲＣ9F1B	高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	東36m市道	水道、ガス、下水	五橋 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

築年数の経過した建物が多い
幹線道路沿いの商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

五橋駅北方

210m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

築年の経過したオフィスビルが多いことから、今後の建て替えの増加が見込まれる。仙台駅からも近いため、オ
フィス用地、マンション用地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 993,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 444,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部に位置する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は、不動産投資法人や不動産
業者、県内外の資金力を有する事業法人等が中心である。愛宕上杉通沿いに位置する商業地域であり、金融緩和等を背
景として、オフィス用地及びマンション用地に対する需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、４００㎡程度の
更地で３～４億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸す
ることを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引
事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 870,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[ 96.8]

[100.0]
100

940,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    875,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地
に対する需要は堅調であるが、コロナ禍によ
り店舗系用途の一部に弱含みが見られる。

周辺ではオフィスビルやマンションの建て替
えの動きがあり、今後のさらなる発展が期待
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m市道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０１０ -89	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３１１０６０ -52	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０１０ -67	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、北30m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,230	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	784,788	100 [ 79.2]	990,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	991,000
b	(　 ) 1,256,308	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,285,203	100 [ 128.7]	998,604		999,000
c	(　 ) 901,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	909,904	100 [ 95.9]	948,805		949,000
d	(　 ) 878,366	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	914,415	100 [ 88.4]	1,034,406		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 993,000 円／㎡]

仙台青葉 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,780,574	15,409,460	44,371,114	36,838,100	7,533,014	（　0.9526） 7,175,949	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	163,089,750 円　　　　（　 444,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	209.00	Ｓ10	2,130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	367 ㎡	29.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１０階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）を想定。

⑦有効率　 56.2 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.00	46.9	98.00	6,000	588,000	12.0	7,056,000
							0.0	0
2～10	事務所	209.00	58.4	122.00	4,200	512,400	10.0	5,124,000
							0.0	0
塔屋～		40.00

～

～

計		2,130.00	56.2	1,196.00		5,199,600		53,172,000
								0

⑨年額支払賃料	5,199,600 円　×　12ヶ月　＝　 62,395,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,395,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,119,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,275,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,172,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 505,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,780,574 円　　　　（　 162,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-44	3,959 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,235 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-1014	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,795,000 円	559,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,119,760 円	62,395,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,674,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,701,800 円	559,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,409,460 円　（　　　　　　 41,988 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	559,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,838,100 円（　　　　　 100,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,780,574 円
②総費用	15,409,460 円
③純収益　①－②	44,371,114 円
④建物等に帰属する純収益	36,838,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,533,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,175,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,089,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 444,000 円／㎡）