鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -60	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２３１１０６０ -94	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	２３１１０１０ -73	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16.5m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -57	仙台市青葉区		底地	（　）	ほぼ台形	北9.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	２３１１０３０ -1060	仙台市青葉区		建付地	（　）	袋地等	北西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 749,161	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	746,161	100 [ 97.7]	763,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	764,000
b	(　 ) 551,704	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	550,601	100 [ 76.5]	719,740		720,000
c	(　 ) 689,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	690,338	100 [ 99.0]	697,311		697,000
d	(　 308,532) 771,330	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	828,583	100 [ 103.0]	804,450		804,000
e	(　 ) 600,118	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	744,852	100 [ 96.7]	770,271		770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 787,000 円／㎡]

仙台青葉 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,486,367	14,730,009	43,756,358	33,942,600	9,813,758	（　0.9538） 9,360,362	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	212,735,500 円　　　　（　 544,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	230.25	Ｓ9	1,865.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	391 ㎡	13.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～９階：事務所（各階の部分貸）、駐車場１台

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.50	81.9	180.59	3,945	712,428	12.0	8,549,136
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.25	82.6	190.19	3,343	635,805	10.0	6,358,050
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.25	82.6	190.19	3,343	635,805	10.0	6,358,050
							0.0	0
7～ 9	事務所	159.60	76.2	121.62	3,343	406,576	10.0	4,065,760
							0.0	0
塔屋～	機械室	15.00

計		1,865.55	80.2	1,496.40		5,111,181		52,536,666
								0

⑨年額支払賃料	5,111,181 円　×　12ヶ月　＝　 61,334,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,496.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,334,172 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,701,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,992,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,536,666 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 493,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,486,367 円　　　　（　 149,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-40	2,504 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,371 円/㎡　月額支払賃料（　 3,343 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０６２　　　　-1003	3,034 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,399
c	２３１１０４２　　　　-39	2,756 ( 2,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,734

仙台青葉 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,595,000 円	519,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,084,709 円	61,694,172　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,459,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,293,800 円	519,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	778,500 円	519,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	519,000 円	519,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,730,009 円　（　　　　　　 37,673 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	519,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,865.55 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,942,600 円（　　　　　 86,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,486,367 円
②総費用	14,730,009 円
③純収益　①－②	43,756,358 円
④建物等に帰属する純収益	33,942,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,813,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,360,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,735,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 544,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-9

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

295,000,000 円

１㎡当たりの価格

754,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区本町２丁目１４番１３｢本町２－１４－２６｣				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	広瀬通 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後に位置して中小
規模の画地が多い旧来からの
商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

広瀬通駅

200m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因は無く、幹線道路背後の商業地域として現状を維持していくものと思料される。近隣でホテルや
分譲マンション等の新築が見られて需要は堅調であり、当面の間、地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 793,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 714,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心商業地の背後に中高層事務所ビル・店舗・共同住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である
。主たる需要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び地元投資家・不動産会社等であり、不動産市場への
資金流入が続いて需要は堅調に推移している一方で、優良な投資用不動産やマンション用地等の物件不足が継続してい
る。需要の中心となる価格帯は、中小規模の事務所・店舗用地としては１～５億円程度であると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規
範性は同程度であると判断される。信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格と需要者の投資採算性を適正
に反映している収益価格はともに説得力を有することから、本件においては、両価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 801,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[112.2]

[100.0]
100

753,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場への資金流入が続いて投資家等の
需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化し
た店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が
認められる。

仙台市により、高機能オフィスの整備に着目
した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建
築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲
が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -94	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２３１１０１０ -73	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16.5m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２３１１０３０ -1060	仙台市青葉区		建付地	（　）	袋地等	北西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２３１１０３０ -1095	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	２３１１０１０ -1116	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 551,704	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	550,601	100 [ 71.1]	774,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	774,000
b	(　 ) 689,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	690,338	100 [ 88.2]	782,696		783,000
c	(　 ) 600,118	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	744,852	100 [ 93.8]	794,085		794,000
d	(　 ) 684,390	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	746,607	100 [ 93.0]	802,803		803,000
e	(　 ) 551,223	100 [ 100.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	632,253	100 [ 76.5]	826,475		826,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 793,000 円／㎡]

仙台青葉 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,459,713	14,710,847	47,748,866	34,861,100	12,887,766	（　0.9526） 12,276,886	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	279,020,136 円　　　　（　 714,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	230.25	Ｓ9	1,865.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	480 ％	391 ㎡	13.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～９階を事務所（各階の部分貸し）とする賃貸用建物を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.50	81.9	180.59	4,435	800,917	10.0	8,009,170
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.25	82.6	190.19	3,548	674,794	8.0	5,398,352
							0.0	0
3～ 6	事務所	230.25	82.6	190.19	3,548	674,794	8.0	5,398,352
							0.0	0
7～ 9	事務所	159.60	76.2	121.62	3,548	431,508	8.0	3,452,064
							0.0	0
塔屋～	機械室	15.00

計		1,865.55	80.2	1,496.40		5,469,411		45,357,122
								0

⑨年額支払賃料	5,469,411 円　×　12ヶ月　＝　 65,632,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,496.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,632,932 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,959,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,033,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,357,122 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 426,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,459,713 円　　　　（　 159,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-51	4,036 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,656	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,572 円/㎡　月額支払賃料（　 3,548 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-1015	4,032 ( 3,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	3,487
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,645,000 円	529,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,299,647 円	65,992,932　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,312,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,395,800 円	529,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	529,000 円	529,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	529,000 円	529,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,710,847 円　（　　　　　　 37,624 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	529,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,865.55 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,861,100 円（　　　　　 89,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,459,713 円
②総費用	14,710,847 円
③純収益　①－②	47,748,866 円
④建物等に帰属する純収益	34,861,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,887,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,276,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,020,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714,000 円／㎡）