鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1056	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、西8.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０１０ -1010	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,660)
c	２３１１０１０ -1095	仙台市青葉区		信託受益権	（　）	ほぼ長方形	南34m市道、西50m、北6m、三方路		商業 (100,600)
d	２３１１０１０ -1126	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南36m国道、東50m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,030,892	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,030,892	100 [ 67.0]	4,523,719	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,750,000
b	(　 ) 2,838,443	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,846,958	100 [ 65.8]	4,326,684		4,540,000
c	(　 ) 2,878,679	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,796,431	100 [ 68.7]	4,070,496		4,270,000
d	(　 ) 2,513,338	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,644,293	100 [ 60.9]	4,342,025		4,560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,520,000 円／㎡]

仙台青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	297,337,472	95,794,809	201,542,663	109,220,000	92,322,663	（　0.9145） 84,429,075	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	2,010,216,071 円　　　　（　 3,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	377.50	ＲＣ12F1B	4,682.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	90 ％	800 ％	850 ％	551 ㎡	18.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階店舗、３階～１２階事務所（各階フロア貸し又は部分貸し）、隔地駐車場２０台確保を想定。

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	377.50	93.5	352.85	3,600	1,270,260	12.0	15,243,120
							0.0	0
1～ 1	店舗	352.50	85.1	299.85	3,900	1,169,415	12.0	14,032,980
							0.0	0
2～ 2	店舗	359.30	93.2	334.81	6,000	2,008,860	12.0	24,106,320
							0.0	0
3～12	事務所	359.30	84.1	302.04	5,500	1,661,220	12.0	19,934,640
							0.0	0
～

計		4,682.30	85.6	4,007.91		21,060,735		252,728,820
								0

⑨年額支払賃料	21,060,735 円　×　12ヶ月　＝　 252,728,820 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 4,007.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 57,713,904 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮して計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	310,442,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,522,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	294,920,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,728,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,400,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,680,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 15,960 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	297,337,472 円　　　　（　 539,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-1016	5,804 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,555 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０３２　　　　-1014	4,575 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,295
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,600,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,566,409 円	310,442,724　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,644,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,544,000 円	1,720,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 95,794,809 円　（　　　　　　 173,856 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,720,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 4,682.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	109,220,000 円（　　　　　 198,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	297,337,472 円
②総費用	95,794,809 円
③純収益　①－②	201,542,663 円
④建物等に帰属する純収益	109,220,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,322,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,429,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010,216,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

2,410,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区中央１丁目８１３番｢中央１－１０－１｣				②地積　(㎡)	551 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (90,850)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F3B	店舗ビルが建ち並ぶ駅前の中心商業地域	北50m市道、東側道	水道、ガス、下水	仙台 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ仙台駅前ペデストリアン
デッキで駅と直結し高層店舗
ビルが集積する高度商業地区

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

仙台駅西方

80m

法令

規制

商業
(90,850)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

仙台駅周辺では大型複合施設の開発計画が進捗しており、「せんだい都心再構築プロジェクト」の建替え促進助
成制度等の影響等を受けて、対象地域における開発機運は高まっている。地価は微増傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央・一番町・本町地区等の仙台市の中心オフィス街と繁華性の高い高度商業地域である。需要者の中
心は国内外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。ホテル市況等は引き続き厳しい状況が続いているが、対
象地域における優良大型物件への投資需要はその希少性から堅調に推移するものと予測されることから、地価は微増傾
向で推移している。需要の中心は、５００㎡程度の更地で２２億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は仙台駅前
西口地区の高度商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替
不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の
地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華
街ではコロナ禍の影響から依然として地価は
下落傾向にある。

ＪＲ仙台駅前に位置する希少性の高い対象地
域において、土地の供給は極めて限定的であ
ることから、地価は緩やかな上昇傾向にある
。

駅前正面における角地であり顧客の誘引、広
告宣伝効果に優るものの効用の程度に変動は
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1056	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、西8.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１１０１０ -1095	仙台市青葉区		信託受益権	（　）	ほぼ長方形	南34m市道、西50m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２３１１０１０ -1142	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北50m市道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	２３１１０３０ -1099	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北50m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,030,892	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,077,974	100 [ 71.0]	4,335,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,550,000
b	(　 ) 2,878,679	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,823,847	100 [ 65.5]	4,311,217		4,530,000
c	(　 ) 3,220,190	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	3,906,617	100 [ 90.3]	4,326,265		4,540,000
d	(　 ) 3,499,440	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	3,882,894	100 [ 90.3]	4,299,993		4,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,530,000 円／㎡]

仙台青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	319,555,899	117,805,062	201,750,837	111,585,000	90,165,837	（　0.9321） 84,043,577	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	2,001,037,548 円　　　　（　 3,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所	377.55	ＲＣ12F1B	4,684.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	90 ％	800 ％	850 ％	551 ㎡	18.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１～２階：店舗（フロア貸）、３階～１２階：事務所（フロア貸又は部分貸）

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

想定建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	377.55	93.5	352.85	4,700	1,658,395	12.0	19,900,740
							0.0	0
1～ 1	店舗	352.55	85.1	299.85	5,500	1,649,175	12.0	19,790,100
							0.0	0
2～ 2	店舗	359.51	93.1	334.81	10,000	3,348,100	15.0	50,221,500
							0.0	0
3～12	事務所	359.51	84.0	302.04	5,800	1,751,832	12.0	21,021,984
							0.0	0
～

計		4,684.71	85.6	4,007.91		24,173,990		300,132,180
								0

⑨年額支払賃料	24,173,990 円　×　12ヶ月　＝　 290,087,880 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 4,007.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 43,285,428 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸オフィス市場等の実態を考慮し、標準的な金額を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	333,373,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,668,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	316,704,643 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,132,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,851,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	319,555,899 円　　　　（　 579,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-1004	5,566 ( 5,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,858 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１１０１２　　　　-39	6,080 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,400
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,380,000 円	1,730,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	66,674,662 円	333,373,308　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,644,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,646,000 円	1,730,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,730,000 円	1,730,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,730,000 円	1,730,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 117,805,062 円　（　　　　　　 213,802 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,730,000,000 円	設計監理料率　 352,000 円／㎡　×　 4,684.71 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	111,585,000 円（　　　　　 202,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	319,555,899 円
②総費用	117,805,062 円
③純収益　①－②	201,750,837 円
④建物等に帰属する純収益	111,585,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,165,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,043,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,001,037,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630,000 円／㎡）