別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -61 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区荒巻字青葉３９０番８１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 青葉山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青葉山の山頂付近にある他の 地域から孤立した小規模住宅 地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 青葉山駅南西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 青葉山山頂付近の住宅地域で特段の開発計画もなく地域は当面現状維持のまま推移すると予測。地下鉄東西線の 利用可能範囲ではあるが、冬季自家用車運転への抵抗感等から、需要は弱含みで地価はほぼ横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市西部の丘陵地に存する既存住宅地域一円である。需要者は仙台市内に通勤する個人が中心である が、一次取得者に加え壮年夫婦等の二次取得者も含まれる。青葉山山頂付近に存し、市中心部から離れ交通接近条件が 劣り、特に冬季は生活利便性が劣ることから需要者層は限定され、同一需給圏内の他の住宅地域と比較して競争力は弱 い。土地は２５０㎡程度で１０００万円前後、新築戸建は３０００万円～３５００万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、単身向けアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性が重視され る住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。実際の取引形 態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた 比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 74.8] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 市中心部から離れた交通接近条件及び利便性 が劣る山頂付近の住宅地域。今後も改善の見 込みはなく、当分の間現状を維持し地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％