別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -60 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区みやぎ台１丁目９６番１７８ ｢みやぎ台１－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる郊外の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前落合 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青葉区郊外の丘陵地の住宅団 地であり、昭和４５年～５２ 年に開発された。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前落合駅北西方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成し、現状を維持すると予測。鉄道駅や商業施設から離れ、割安感のある郊外の住宅団地 であり、住宅ローン負担軽減等を理由とした需要が旺盛で、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみやぎ台・赤坂・高野原等の青葉区郊外に位置する住宅地域一円。需要者は戸建住宅取得を目的とする個 人が中心に、建売業者による用地取得も多い。最寄駅であるＪＲ仙山線「陸前落合」駅や商業施設からは離れるが、総 額の割安感を反映し、住宅ローン負担軽減等を理由とした需要が極めて旺盛であり、高値取引が散見される。土地は２ ２０㎡程度で５２０万円前後、新築戸建物件は２５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域及び周辺地域内にはアパートも散在しているものの、用途地域が第１種低層住居専用地域であり経済合理性に 合致した賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する 住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -40               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [112.3] 100 100 [104.0] 100 [142.1] [103.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建・マンションとも住宅需要は全般的に旺 盛であるが、物件不足等を反映して取引価格 は上昇しており、青葉区住宅地の地価は上昇 している。 青葉区郊外に位置し接近性・利便性が相対的 に劣るが、総額の割安感が好感され需要は堅 調。業者による建売用地の仕入れも高値で地 価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％