鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1101	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	２３１１０６０ -1	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、西5m、角地		２中専高度地区2種土砂災害警戒区域 (60,200)
c	２３１１０１０ -1105	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、東6.5m、準角地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	２３１１０１０ -1047	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		２中専 (60,200)
e	２３１１０２０ -1058	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東6m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,567	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,625	100 [ 102.0]	60,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	62,800
b	(　 ) 52,821	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	62,408	100 [ 102.0]	61,184		63,600
c	(　 ) 51,592	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	60,333	100 [ 103.0]	58,576		60,900
d	(　 ) 58,977	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,664	100 [ 100.0]	59,664		62,100
e	(　 ) 48,021	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	51,207	100 [ 89.3]	57,343		59,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

仙台青葉 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,923,588	602,990	2,320,598	2,061,150	259,448	（　0.9709） 251,898	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,724,955 円　　　　（　 28,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、各戸約３７㎡、各階２戸、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.52	100.0	74.52	1,598	119,083	1.0	119,083
							1.0	119,083
2～ 2	住宅	74.52	100.0	74.52	1,647	122,734	1.0	122,734
							1.0	122,734
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		241,817		241,817
								241,817

⑨年額支払賃料	241,817 円　×　12ヶ月　＝　 2,901,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上を要しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,901,804 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 182,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,863,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	241,817 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,817 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,923,588 円　　　　（　 14,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０７２　　　　-2	1,635 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０１２　　　　-42	1,590 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,691
c	２３１１０７２　　　　-10	1,642 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,676

仙台青葉 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,290 円	3,045,804　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	27,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,990 円　（　　　　　　 3,045 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,061,150 円（　　　　　 10,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,923,588 円
②総費用	602,990 円
③純収益　①－②	2,320,598 円
④建物等に帰属する純収益	2,061,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,724,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -57　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -57

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区落合３丁目７番２００｢落合３－１１－２９｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	陸前落合 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

広瀬川沿いの河岸段丘におい
て昭和４０年代中頃に開発さ
れた住宅団地

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

陸前落合駅北西方

1.1km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

造成時期が古く品等がやや劣る住宅地域として、現状を維持して推移するものと思料される。総額の観点による
値頃感から底堅い需要が認められ、当面の間、地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ仙山線の陸前落合駅及び愛子駅を中心とした青葉区西部の郊外に広がる住宅地域であり、需要者は
市内中心部に通勤する一次取得者及び買替え層が中心で、圏外からの転入者も見られる。近隣地域は、広瀬川沿いの低
地に存して住宅地としての品等はやや劣るが、周辺の新興住宅地との比較による値頃感により需要は堅調に推移してい
る。需給の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１，１００～１，３００万円前後であると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模の画地が多い旧来からの住宅地域であり、アパートが散見されるものの、収益の収受を目的とし
て新たに土地を取得する需要は乏しく、自用の居宅として使用する個人等が需要者の中心である。取引にあたっては、
居住の快適性及び利便性に基づく市場性が重視されることから、本件においては、現実の取引事例を基に試算した比準
価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,200 円／㎡

[101.5]
100

100
[102.0]

100
[135.0]

[104.0]
100

62,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした
住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町
村において、住宅地需要は強含みで推移して
いる。

住宅地としての品等がやや劣るが、周辺の新
興住宅地との比較による値頃感により、子育
て世代を中心とした需要は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -57　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０７０ -29	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	２３１１０１０ -39	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２３１１０５０ -1055	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２３１１０１０ -1047	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		２中専高度地区2種 (60,200)
e	２３１１０１０ -1091	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,552	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,044	100 [ 99.0]	57,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	59,900
b	(　 ) 59,206	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	64,646	100 [ 107.0]	60,417		62,800
c	(　 ) 62,972	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,268	100 [ 102.0]	63,008		65,500
d	(　 ) 58,977	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,664	100 [ 98.9]	60,328		62,700
e	(　 ) 56,514	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,888	100 [ 99.8]	59,006		61,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

仙台青葉 -57　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,837,228	597,607	2,239,621	2,001,090	238,531	（　0.9709） 231,590	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,263,409 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -57　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２人世帯向け（１ＬＤＫ：平均専用面積約３７㎡×４戸）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.52	100.0	74.52	1,574	117,294	1.0	117,294
							1.0	117,294
2～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,606	119,679	1.0	119,679
							1.0	119,679
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		236,973		236,973
								236,973

⑨年額支払賃料	236,973 円　×　12ヶ月　＝　 2,843,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,843,676 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 209,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,778,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,973 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,973 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,837,228 円　　　　（　 14,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-21	1,399 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,642 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-1010	1,419 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -57　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	27,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,507 円	2,987,676　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	27,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,607 円　（　　　　　　 3,018 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,090 円（　　　　　 10,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,837,228 円
②総費用	597,607 円
③純収益　①－②	2,239,621 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,263,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）