別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -56 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区南吉成１丁目１３番１５ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模低層住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 国見 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区北西部郊外。平成初期バブ ル期に県道仙台北環状線東側 に区画整理事業により開発。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 国見駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅団地の一角で市中心部からやや遠いが県道仙台北環状線沿いの商業施設に近く、良好な住環境の好感に より需要は堅調。また、地区計画による低層住宅街の良好な街区環境が評価され、地価は安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部住宅団地群のうち土地区画整理事業による品等上位の南吉成、吉成、国見ケ丘地区等の住宅地域 一円である。県道仙台北環状線沿い商業施設等への利便性に優れ、周辺団地と比べ街路整備や画地配置が良好で街区が 整然とし住環境が優る。需要者の中心は比較的高所得の一次取得者層で圏外からの転入も認められる。需要の中心価格 帯は、更地２１０㎡程度で１８００万円程度、新築建売は稀で把握し難いが、中古物件では２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画がありアパート建築を規制するものではないが、戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の賃貸物件は見 られない。アパート等の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で、実際の取 引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のあ る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -37               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [102.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 造成程度は良好で、地区計画による品等良好 な環境による郊外住宅団地。付近の県道沿い 商業施設への接近性も良好。需給を反映し地 価は微増基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％