鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -80	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
b	２３１１０４０ -1078	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	２３１１０１０ -1050	仙台市青葉区		建付地	（　）	台形	南東10m市道、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
d	２３１１０１０ -1034	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
e	２３１１０２０ -1015	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工高度地区4種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,982	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	36,084	100 [ 115.0]	31,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 32,191	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,847	100 [ 100.0]	31,847		32,800
c	(　 ) 32,553	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,363	100 [ 105.1]	30,793		31,700
d	(　 ) 38,793	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,523	100 [ 126.3]	31,293		32,200
e	(　 ) 38,114	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,410	100 [ 126.3]	31,203		32,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

仙台青葉 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,476,508	960,883	3,515,625	3,335,150	180,475	（　0.9709） 175,223	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,982,341 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.20	Ｗ2	248.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２人世帯向け（２ＤＫ：平均専用面積約４１㎡×６戸）のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	124.20	100.0	124.20	1,517	188,411	1.0	188,411
							1.0	188,411
2～ 2	居宅	124.20	100.0	124.20	1,548	192,262	1.0	192,262
							1.0	192,262
～

～

～

計		248.40	100.0	248.40		380,673		380,673
								380,673

⑨年額支払賃料	380,673 円　×　12ヶ月　＝　 4,568,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,568,076 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 329,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,382,231 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,673 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,673 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,476,508 円　　　　（　 15,022 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-14	1,252 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,582 円/㎡　月額支払賃料（　 1,548 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-13	1,205 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,500 円	45,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,483 円	4,712,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,700 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,000 円	45,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 960,883 円　（　　　　　　 3,224 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 248.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,335,150 円（　　　　　 11,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,476,508 円
②総費用	960,883 円
③純収益　①－②	3,515,625 円
④建物等に帰属する純収益	3,335,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 588 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,982,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -55　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -55

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

9,540,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区折立４丁目４番３５｢折立４－６－５｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	陸前落合 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

昭和４０年代に造成された住
宅団地で、震災により周辺地
域で地盤の崩壊等が発生。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

陸前落合駅南東方

2.5km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、災害による被害を懸念する需要者の存在により宅地需要は低調に推移してきたが、仙台市西部周辺
地域との価格差により値頃感が増したことから、需要は増加傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、折立・西花苑２丁目・栗生１丁目を中心とする仙台市西部の住宅地域一帯である。需要者は仙台市中心
部へ通勤する一次取得者層が中心である。当該地域は災害時の被害が懸念され需要者から敬遠されてきたが周辺住宅地
域の地価上昇により値頃感が増し、需要は増えつつある。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で１，００
０万円前後、新築戸建で２，５００～２，８００万円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、典型的需要者は自用の住宅を目的で取得するため、実際の取
引価格から導かれた比準価格は、市場性を反映して実証性を有する。他方で、近隣地域の周辺ではアパート等も見られ
るが、当該地域は居住の快適性が重視され、賃貸市場は成熟していない。以上より、本件では、規範性のある比準価格
を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 99.5]

[103.0]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回
る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある
地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。

災害時の被害を懸念する需要者の存在により
需要は停滞していたが、周辺の土地価格上昇
により近隣地域は値頃感が増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -1050	仙台市青葉区		建付地	（　）	台形	南東10m市道、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
b	２３１１０３０ -1096	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
c	２３１１０３０ -28	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
d	２３１１０１０ -1034	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種土砂災害警戒区域 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,553	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,363	100 [ 102.0]	31,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,700
b	(　 ) 27,253	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	32,794	100 [ 103.0]	31,839		32,800
c	(　 ) 22,956	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.9]	33,906	100 [ 113.1]	29,979		30,900
d	(　 ) 38,793	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,523	100 [ 132.6]	29,806		30,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

仙台青葉 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,053,191	843,440	3,209,751	2,974,700	235,051	（　0.9709） 228,211	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,186,614 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	115.93	Ｗ2	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ：平均専有面積約５８㎡×４戸）の２階建アパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.93	100.0	115.93	1,426	165,316	1.0	165,316
							1.0	165,316
2～ 2	住宅	115.93	100.0	115.93	1,470	170,417	2.0	340,834
							1.0	170,417
～

～

～

計		231.86	100.0	231.86		335,733		506,150
								335,733

⑨年額支払賃料	335,733 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,028,796 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 253,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,967,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,150 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,733 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,053,191 円　　　　（　 13,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０９２　　　　-35	1,468 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	1,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０１２　　　　-42	1,590 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,575
c	２３１１０３２　　　　-23	1,409 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	1,467

仙台青葉 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,600 円	39,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	211,040 円	4,220,796　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	39,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,440 円　（　　　　　　 2,830 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,974,700 円（　　　　　 9,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,053,191 円
②総費用	843,440 円
③純収益　①－②	3,209,751 円
④建物等に帰属する純収益	2,974,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,186,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）