鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -1012	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m市道、北4m、二方路		１住居高度地区3種 (70,200)
b	２３１１０１０ -45	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２３１１０２０ -69	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (89,297)
d	２３１１０９０ -24	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２３１１０４０ -1080	仙台市青葉区		更地	（　）	台形	北東7.1m市道、南東3.7m、角地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,617	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	292,731	100 [ 100.0]	292,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 271,393	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	281,282	100 [ 95.0]	296,086		296,000
c	(　 ) 324,645	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	333,499	100 [ 110.0]	303,181		303,000
d	(　 ) 180,156	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	234,878	100 [ 80.0]	293,598		294,000
e	(　 ) 266,963	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	269,580	100 [ 92.9]	290,183		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

仙台青葉 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は分譲マンション敷地が最有効使用であり、適切な賃貸用建物の想定が困難なため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲型マンションと認められる地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,691,705,357	1,201,697,836	12	570,000	3,634.02	300,000	3,957.89
⑧開発法による価格	490,007,521 円　　　　（　 266,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -54　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,839 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,839.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
773.04 ㎡	3,957.89 ㎡	3,678.00 ㎡	279.89 ㎡	3,634.02 ㎡	ＲＣ・7F ( 48 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 215.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 15.2 ％）	（ 91.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 62.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 3,634.02 ㎡　　＝　　　　 2,071,391,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,071,391,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 315,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 315,000 円／㎡　　×　　　 3,957.89 ㎡　　＝　　　　 1,246,735,350 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金は発生しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,071,391,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 207,139,140 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,453,874,490 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	27 ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	207,139,140 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 184,954,538 円
	販売総額(2期)	1,657,113,120 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,346,238,699 円
	販売総額(3期)	207,139,140 円	( 10 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 160,512,120 円
収入合計		－	－	－	－	1,691,705,357 円
支出	建築工事費(1期)	124,673,535 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,597,302 円
	建築工事費(2期)	124,673,535 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 108,204,161 円
	建築工事費(3期)	997,388,280 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 802,698,088 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	62,141,742 円	( 30 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 56,542,771 円
	販売管理費(2期)	103,569,570 円	( 50 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 86,553,090 円
	販売管理費(3期)	41,427,828 円	( 20 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 32,102,424 円
支出合計		－	－	－	－	1,201,697,836 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,691,705,357 円　　－　　　　　　 1,201,697,836 円　　＝　　　　　 490,007,521 円 266,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
仙台青葉 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -54

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

520,000,000 円

１㎡当たりの価格

283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区柏木１丁目４３番｢柏木１－４－１｣				②地積　(㎡)	1,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北5.6m市道	水道、ガス、下水	北四番丁 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の北西側背後に位置
する旧来からの品等良好な住
宅地域

街

路

基準方位北５．６ｍ
市道

交通

施設

北四番丁駅北西方

770m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近接する品等良好な住宅地域であり、マンション適地に対する開発業者及び投資家等の需要は堅調で
ある一方で、供給は限定的であることから、今後も地価上昇が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 298,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 268,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部に近接する品等良好な住宅地域及び商住混在地域である。建築費高騰等の影響によりマンショ
ン分譲価格は高止まり状態にあるが、ファミリー層や郊外から転居するシニア層の需要は安定的で、開発業者による用
地獲得競争は激しく入札による高値取引が続く。マンション用地需要は依然として強いが、事業採算の観点から、地価
水準は用地取得費の上限に近づいているものと思料され、取引の中心となる価格帯は３～１０億円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に係る主たる需要者であるマンション開発業者は、マンション用地の取引市場における市場性及びマンショ
ン開発における投資採算性を重視するものと思料され、比準価格及び開発法による価格の規範性は同程度であると判断
される。本件においては、マンション適地等の取引事例により求めた比準価格とマンション分譲を想定して素地価格を
求めた開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 284,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[106.8]

[100.0]
100

283,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした
住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町
村において、住宅地需要は強含みで推移して
いる。

周辺地域で大型商業施設や医療施設の開発事
業が進むほか、分譲マンションの新規供給が
継続し、マンション用地としての優位性が増
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０１０ -45	仙台市青葉区		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２３１１０９０ -24	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２３１１０３０ -1072	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２３１１０１０ -1049	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,393	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	281,282	100 [ 91.5]	307,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 180,156	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	234,878	100 [ 79.8]	294,333		294,000
c	(　 ) 254,073	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	291,248	100 [ 99.8]	291,832		292,000
d	(　 ) 349,384	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	361,256	100 [ 121.2]	298,066		298,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

仙台青葉 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地と認められるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,656,090,506	1,163,792,799	12	558,000	3,634.02	290,000	3,957.89
⑧開発法による価格	492,297,707 円　　　　（　 268,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -54　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,839 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,839.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
773.04 ㎡	3,957.89 ㎡	3,678.00 ㎡	279.89 ㎡	3,634.02 ㎡	ＲＣ・7F ( 48 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 215.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 15.2 ％）	（ 91.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 62.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.6 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

558,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内における最近のマンション分譲事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 558,000 円／㎡　　×　　 3,634.02 ㎡　　＝　　　　 2,027,783,160 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,027,783,160 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 304,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築工事費と比較して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 304,500 円／㎡　　×　　　 3,957.89 ㎡　　＝　　　　 1,205,177,505 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により開発負担金は不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,027,783,160 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 202,778,316 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,407,955,821 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	27 ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	202,778,316 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 181,060,758 円
	販売総額(2期)	1,622,226,528 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,317,896,831 円
	販売総額(3期)	202,778,316 円	( 10 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 157,132,917 円
収入合計		－	－	－	－	1,656,090,506 円
支出	建築工事費(1期)	120,517,751 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 111,744,059 円
	建築工事費(2期)	120,517,751 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 104,597,356 円
	建築工事費(3期)	964,142,004 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 775,941,485 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	60,833,495 円	( 30 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 55,352,397 円
	販売管理費(2期)	101,389,158 円	( 50 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 84,730,919 円
	販売管理費(3期)	40,555,663 円	( 20 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 31,426,583 円
支出合計		－	－	－	－	1,163,792,799 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,656,090,506 円　　－　　　　　　 1,163,792,799 円　　＝　　　　　 492,297,707 円 268,000 円／㎡