別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 仙台青葉 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区錦ケ丘７丁目７番４ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした新興 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 愛子 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年以降に開発された 丘陵地の大規模ニュータウン 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 愛子駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画で良好な住環境が維持され現在も宅地分譲が進行中。販売状況は好調。人口増加が著しく、小学校、中 学校が団地内に開校済み。商業施設や医療施設の立地計画もあり、今後益々熟成度を増していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、錦ケ丘団地内の住宅地域。典型的需要者は、賃貸から持家にシフトする子育て世帯が中心。世帯数と人 口の伸びが著しい。平成２７年に錦ケ丘小学校、平成３１年に錦ケ丘中学校がそれぞれ団地内に開校。団地内商業施設 のスーパーが撤退しており食料品等は愛子・栗生地区の商業施設に依存する。現在団地北側で複合商業施設を誘致中。 住宅の販売状況は概ね良好。２５０㎡程度の土地は１４００万円～１９００万円前後、新築戸建は４５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では、地区計画により共同住宅の建築が禁止されているため近隣地域内に共同住宅はない。自己使用目的の不動 産取引が中心で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求められない。比準価格は対象標準地と同じ錦ケ丘団地内 の代替性がある取引事例を採用して求めており、比準価格の規範性は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、代表標準 地との均衡にも留意して、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -36               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [143.8] [102.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利 も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高 騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強 まる。 錦ケ丘中学校が、平成３１年４月開校。戸建 住宅が分譲中で販売状況は良好。地域人口の 増加が著しい。団地北側で複合商業施設の誘 致が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％